Abstract
1947-1955 baby boomers appearance in seniors category requires special attention regarding housing development. Especially that this generation has special needs: it is more socially active, better educated, spending spare time in a different way, living longer than previous generations. Creation of the condition for senior housing development requires coordinated participation of different stakeholders. It important to create a platform, which could be used for the benefit of all the market participation, including beneficiaries. It might be a closed-end fund, having in mind that currently running senior housing projects in Poland are done by the municipalities, social organizations, and also investors and financial institutions, based on the local initiatives of the particular cities and public services organizations.

Nowy wyż demograficzny, który będzie miał znaczący udział w grupie osób starszych w latach 2015-2030, będzie charakteryzował się tym, iż większa niż dotychczas grupa osób w wieku 65+ będzie miała wyższe wykształcenie, będzie także posiadała samodzielnie mieszkanie (dom jednorodzinny), będzie miała wyższe przeciętne dochody (w większości z tytułu świadczeń emerytalnych) przypadające na gospodarstwo domowe, będzie, z tytułu warunków pracy i funkcjonowania w społeczeństwie, miała dostęp do internetu, a tym samym komputer, będzie bardziej świadoma potrzeby utrzymania aktywności społecznej i wreszcie będzie, także z uwagi na wymienione czynniki, dłużej żyła i mniej korzystała z całodobowej opieki zdrowotnej.
Próbując zatem nakreślić potencjalne rozwiązania w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób w wieku senioralnym, należy wziąć pod uwagę także inną niż dotychczas grupę docelową.

Warunki zaspakajania potrzeb mieszkaniowych osób starszych
Jakość życia ludzi starszych uwarunkowana jest możliwością życia w dotychczasowym mieszkaniu tak długo, jak tylko jest to możliwe, a także posiadaniem swobody wyboru miejsca i formy zamieszkania.  Maria Zrałek, autorka opracowania pt. „Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób starszych. Dylematy i kierunki zmian” stwierdza, iż „mieszkanie dla każdego człowieka jest podstawowym punktem odniesienia. Dla osób starszych ma ono szczególne znaczenie, stanowi bowiem miejsce zaspokajania większości potrzeb. Zmniejszanie się wydolności fizycznej i psychicznej, narastające ograniczenia wynikające z niepełnosprawności, trudności w przestrzennej mobilności, poczucie zagrożenia bezpieczeństwa publicznego powodują, że ludzie starsi coraz więcej czasu spędzają w mieszkaniu i jego najbliższej okolicy. Istotną zatem kwestią jest, czy zajmowane przez ludzi starszych mieszkania umożliwiają im zaspokajanie potrzeb i tworzą warunki zapewniające niezależne i godne życie. Rozpatrując sytuację mieszkaniową ludzi starszych, należy zwrócić uwagę na dwa aspekty tego zagadnienia. Pierwszym są obiektywne warunki mieszkaniowe, mierzone przy pomocy wskaźników takich, jak powierzchnia mieszkania, zaludnienie, standard mieszkania. Jednakże dla ludzi starszych ważne są także aspekty jakościowe, niemierzalne, jednakże często dla nich istotniejsze. Chodzi tu bowiem o lokalizację mieszkania względem instytucji infrastruktury społecznej, poczucie przynależności do społeczności lokalnej, więzi sąsiedzkie, poczucie bezpieczeństwa, dostępność przestrzeni, skomunikowanie z innymi obszarami miasta itp.”
Aby podejmować skuteczne działania na rzecz poprawy warunków mieszkaniowych ludzi w wieku senioralnym, niezbędna jest wiedza o ich sytuacji mieszkaniowej i jej ocenie. Według autorki niezbędna jest:

1. Pełna i wiarygodna informacja dotycząca warunków mieszkaniowych osób starszych. Dane te powinny odnosić się do grup wiekowych mieszkańców, uwzględniając datę wybudowania budynku, jego warunki techniczne i poprawę ich funkcjonalności przeprowadzoną przez osoby zamieszkujące w danym lokalu.
2. Wiedza o kosztach utrzymania mieszkania w odniesieniu do środków będących do dyspozycji, a także podstawowej struktury kosztów, w tym zwłaszcza kosztów opieki zdrowotnej.
3. Wiedza o strukturze własnościowej mieszkań i domów zarówno osób już będących w wieku senioralnym, jak i też reprezentujących wyż demograficzny, który będzie kształtował strukturę demograficzną osób 65+ w okresie do roku 2030. Niezbędna jest wiedza o osobach, które zamieszkują (nie są głównymi najemcami lub właścicielami) z innymi osobami. A także wiedza o sytuacji mieszkaniowej ludności na wsi.
4. Stworzenie systemu oceny skutków zmiany wielkości gospodarstwa domowego w wieku senioralnym (większość gospodarstw to gospodarstwa jednorodzinne – 50 proc.), związanej z tym zmiany wysokości dochodów rozporządzalnych, związanym z tymi dochodami spełnieniem warunków przy najmie komunalnym, spełnienia warunków wielkości lokalu w zależności od wielkości gospodarstwa domowego, a w konsekwencji spełnienie wymogów do uzyskania dodatku mieszkaniowego, zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych. Potrzebna jest wiedza o istocie dodatków mieszkaniowych we wspomaganiu osób starszych. A także o osobach starszych, które nie pobierają świadczeń emerytalnych.
5. Wiedza o subiektywnym odczuciu tych gospodarstw domowych na temat własnych warunków mieszkaniowych.

Czynniki kształtujące popyt na mieszkania dla niezależnych seniorów
Jak wskazuje Greta Garniss w pracy pt. „Czynniki kształtujące popyt na mieszkania dla seniorów”, obiecującym segmentem niszowym w Polsce wydaje się być niezależne mieszkalnictwo dla seniorów. Jednakże zwraca ona uwagę na następujące aspekty:

1. W Polsce nie poświęca się dużo miejsca na dyskusję publiczną o warunkach budowania mieszkań dla seniorów. Brak jest badań, które odpowiadałaby na podstawowe pytania: co seniorzy chcą mieć w swoich domach/mieszkaniach? Według autorki „społeczne i kulturowe obyczaje zmieniają się w polskim społeczeństwie, kształtując popyt na nowy rodzaj mieszkań dla roczników demograficznych wchodzących w wiek senioralny. Podczas, gdy gminy i deweloperzy skupiają się na budowie kolejnych domów opieki oraz mieszkań socjalnych, rośnie grupa seniorów niepasujących do tego rodzaju mieszkań. Ci seniorzy są nadal zdrowi i aktywni, ale często mieszkają w zbyt dużych domach i mieszkaniach, których nie chcą nadal zajmować.” Autorka zwraca uwagę, iż „niezależni seniorzy należą przeważnie do grupy wiekowej 55-75 i są zdolni zamieszkiwać samodzielnie przy minimalnej codziennej asyście, skategoryzowanej wg indeksu ADL – codzienne czynności zamieszkiwania (ang. Activities of Daily Living)”.
2. Brak jest w Polsce mieszkań dla seniorów, którzy nie chcą i nie potrzebują usług oferowanych w domach opieki lub mieszkaniach socjalnych.
3. Zmienia się model opieki nad osobą starszą – model wsparcia i opieki zapewniany przez dorosłe dzieci. Nie zawsze jest miejsce dla osoby starszej w domu dzieci. Nie zawsze dzieci czy rodziny dysponują wystarczającymi środkami do zapewnienia opieki. Zmienia się geografia zamieszkania dzieci, często mieszkają one poza granicami Polski. A przede wszystkim rośnie świadomość osób wchodzących w wiek senioralny co do tego, jak chciałyby spędzić jesień swojego życia. Samodzielność osób w wieku senioralnym jest ich priorytetem.
4. Model domu opieki (być może będzie on zmieniany w miarę poznawania potrzeb i możliwości seniorów) obecnie nie jest przychylny zamieszkaniu w nim przez samodzielne osoby w wieku senioralnym. Korzystanie z tego modelu wynika z potrzeby zdrowotnej, a nie oczekiwania zamieszkania w godnych warunkach.
5. Mieszkania socjalne w większym stopniu dostępne są dla rodzin wielodzietnych z uwagi na kryterium dochodowe.
6. Warunki architektoniczne budownictwa mieszkaniowego nie uwzględniają potrzeb osób starszych, często z dysfunkcją ruchową.
7. Aktywność społeczna, umożliwienie dalszego rozwoju, przyczyniają się do zapobiegania pogorszeniu się sytuacji zdrowotnej tych grup społecznych. Wspieranie aktywności społecznej, umożliwienie samorealizacji w wieku senioralnym, przyczynia się do ograniczenia wydatków na opiekę zdrowotną przez budżet państwa. Ten rachunek społeczny i ekonomiczny należy wziąć pod uwagę w tworzeniu lokalnych i krajowych programów realizacji budownictwa mieszkaniowego dla osób w wieku senioralnym. „Samodzielni seniorzy będą potrzebowali mniej świadczeń i publicznej pomocy społecznej, ponieważ będą dłużej niezależni – systemy opieki i pomocy społecznej są i tak już coraz bardziej obciążone”. – twierdzi Greta Garniss.

Rozwiązywanie problemów budownictwa senioralnego
Samorządy i organizacje pozarządowe, rozważając możliwe rozwiązania problemów budownictwa dla osób w wieku senioralnym, uwzględniają następujące kwestie:

1. Niezbędny jest udział zarówno samorządów, jak i organizacji pozarządowych w kształtowaniu środowiska mieszkaniowego dla osób starszych, szczególnie biorąc pod uwagę przywiązanie seniorów do miejsca zamieszkania.
2. Niektóre samorządy w Polsce rozwiązują swoje (na skalę możliwości) problemy mieszkaniowe, tworząc partnerstwo albo ze spółkami gminnymi (funkcjonującymi np. w formule towarzystwa budownictwa społecznego), albo z partnerami prywatnymi – fundacjami o charakterze non-profit.
3. Poprawa jakości życia powinna iść w kierunku przeprojektowania i przebudowy budynków dla osób o ograniczonej sprawności fizycznej i biologicznej, a także infrastruktury (miejsca odpoczynku), komunikacji (warunki przemieszczania się osób starszych). Taki program promowany jest przez Światową Organizację Zdrowia  – „Miasto przyjazne wiekowi”.
4. Poprawa jakości życia to dostępność mieszkań dla seniora oraz wysoka jakość domów spełniających wymogi energetyczne. Powinno to być podstawowym celem działania tych organizacji.
5. Poprawa jakości życia wymaga pozyskania do współdziałania ekspertów specjalizujących się w budownictwie dla seniorów.
6. Poprawa jakości życia powinna wynikać z chęci realizacji zwiększających się aspiracji ludzi starszych, którzy chcą mieszkać w domach o wysokiej jakości i przyjaznych środowisku.
7. Poprawa jakości życia powinna wynikać ze zrozumienia możliwości tworzonych dzięki stosowaniu innowacyjnych rozwiązań architektonicznych przy budowie domów i kształtowaniu ich otoczenia.
8. Aktywność społeczna ludzi w wieku senioralnym oznacza szczególnie duże oszczędności wydatków na leczenie, zwłaszcza chorób przewlekłych, najbardziej kosztowych. Utrzymanie aktywności społecznej nie jest kosztem dla społeczeństwa, a więc powinno być podstawowym działaniem wszystkich.

Warunki wykorzystania funduszy inwestycyjnych w budownictwie dla seniorów
Teza 1. Potrzeba realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego dla seniorów w formule PPP
Przygotowując założenia do realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego dla seniorów należałby przyjąć, iż projekty te będą wyróżniały się pod następującymi względami:

• Oczekiwania inwestora komercyjnego co do dochodowości inwestycji nie muszą spotkać się oczekiwaniami innych uczestników rynku, w tym zwłaszcza samorządu, instytucji porządku publicznego organizujących takiego rodzaju przedsięwzięcia, czy też samych seniorów. W tej sytuacji powinno się poszukiwać rozwiązań, które uwzględniają apetyt na zyski oraz możliwość realizacji tych projektów, w których uczestnikami są zainteresowani różni interesariusze: gminy, deweloperzy, organizacje non-profit, fundusze emerytalne, fundusze ubezpieczeniowe na życie, fundusze inwestycyjne.
• Z punktu widzenia samorządu w obecnych warunkach gospodarczych trudno jest oczekiwać od samorządów realizacji projektów dla seniorów, gdy istnieją podstawowe ograniczenia w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych innych grup społecznych. Co, oczywiście, nie oznacza, iż jakakolwiek grupa społeczna powinna mieć priorytet w tym zakresie. Tym samym zaproszenie do współtworzenia warunków mieszkaniowych dla seniorów, skierowane także do innych uczestników rynku, jest podstawą do potencjalnego sukcesu.
• Budownictwo dla seniorów nie musi być oparte wyłącznie o dopłaty lub inwestycje bezzwrotne i obejmować tylko domy pomocy społecznej dla osób potrzebujących opieki 24/7. Może i powinno być budownictwem mieszkaniowym wychodzącym naprzeciw oczekiwaniom osób w wieku senioralnym.
• Z punktu widzenia seniora i zapewnienia sobie godnych warunków mieszkaniowych istotne jest, aby taki projekt zapewniał możliwość realizacji oczekiwań związanych z aktywnością społeczną, realizacją aspiracji kulturalnych, towarzyskich i rodzinnych, a także możliwości finansowych. Możliwości finansowe seniora odnoszą się do możliwości ponoszenia kosztów utrzymania takiego mieszkania, a także do możliwości wyboru warunków zamieszkiwania w połączeniu z inwestycją. Inwestycją, która zwiększa potencjał finansowy seniora, a tym samym polepsza warunki codziennego życia, co także może spotkać się ze wsparciem ze strony rodziny seniora, mogącej dziedziczyć wartości materialne.
• Z punktu widzenia inwestora istotne jest znalezienie partnerów, których kontrybucja w projekcie będzie wpływała na obniżenie obciążeń budżetu seniora, czyli zwiększy dostępność takich mieszkań. Jednocześnie będą mogły być realizowane projekty społecznie istotne. Ważne jest określenie potencjalnego popytu na tego rodzaju mieszkania przy określonych kosztach realizacji inwestycji oraz kosztach związanych z zapewnieniem opieki w zależności od potrzeb każdego seniora.

Teza 2. Warunki funkcjonowania funduszy inwestycyjnych zamkniętych umożliwiają realizację projektów budownictwa dla seniora
Zasady funkcjonowania funduszy inwestycyjnych umożliwiają realizację projektów inwestycyjnych dla budownictwa czynszowego dla seniorów zgodnie z przepisami Ustawy o funduszach inwestycyjnych. Oznacza to, iż z jednej strony wprowadzone są w polskim prawie warunki odnośnie emisji certyfikatów inwestycyjnych, warunków nabywania certyfikatów, zasad finansowania przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych, wyceny tych projektów, wyceny aktywów, warunków finansowania samego funduszu, zasad działania Zgromadzenia inwestorów i Rady inwestorów, a z drugiej – konstrukcja funduszu inwestycyjnego zamkniętego może być dostosowana do oczekiwań i polityki inwestycyjnej.
Zaproponowana formuła zamkniętego funduszu inwestycyjnego opiera się na dwóch założeniach:

• każdy z projektów realizowany jest z udziałem kapitałowym seniora (także rodziny i osób wspierających), który to udział jest inwestycją przynoszącą określone benefity (wzrost wartości nieruchomości i/lub podział dochodów z uzyskiwanych zysków)
• sam beneficjent, będąc przecież jednocześnie inwestorem, w zależności od swojej sytuacji osobistej (mieszkaniowej, rodzinnej, potrzeby zapewnienia opieki) zostaje inwestorem, który nie musi, ale może, mieszkać w takim lokalu mieszkalnym. Może go wynajmować i traktować jako dodatkowe źródło dochodu. Tym samym oferowanie nabycia certyfikatów inwestycyjnych funduszu inwestycyjnego zamkniętego, realizującego projekty budownictwa mieszkaniowego dla seniorów, nie musi być wyłącznie skierowane do osób, które weszły w wiek senioralny.

Teza 3. Formuła funduszu inwestycyjnego zamkniętego umożliwia elastyczne podejście do realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego dla seniorów
Fundusz jest pewnego rodzaju spółką specjalnego przeznaczenia, co oznacza, iż jest instrumentem specjalnie dedykowanym do realizacji określonych projektów. Jeżeli projekt będzie na przykład miał za zadanie nabycie gruntu pod budowę domu, ośrodka lub tzw. wioski dla seniorów, jest idealnym narzędziem do realizacji takich projektów, ponieważ nie tylko umożliwia uzyskanie zainteresowania realizacją inwestycji różnych inwestorów, ale także może spełniać różne kryteria społeczne. Można założyć, iż apetyt na zyski z takiej inwestycji będzie zależał od struktury inwestorów (np. wielkości udziału gminy, czy samych seniorów).
Udziałowcy takiego funduszu (nabywający certyfikaty inwestycyjne) mają wpływ na jego politykę inwestycyjną, na określenie zasad podziału potencjalnych dochodów, na ustalenie zasad emisji certyfikatów, ich nabywania czy wymiany certyfikatów przez seniorów na lokale mieszkalne po dokonaniu wpłaty pełnej ceny za certyfikat odpowiadający wartości takiego mieszkania.
W zależności od wprowadzonych w statucie funduszu zasad nabywania certyfikatów przez osoby indywidulane (czyli seniorzy lub przyszli seniorzy), mogą one wpłacać (inwestować) ustaloną część ceny certyfikatu i dokonywać spłaty pełnej ceny na określonych warunkach (wysokość raty i okres wpłaty). Pozwala to z jednej strony na nabycie takiego lokalu przy relatywnie niewysokim wkładzie własnym, a z drugiej – na uzyskanie tytułu własności do lokalu, który to tytuł może być ważnym aktywem finansowym inwestora-seniora.
Zgodnie z przepisami ustawy, przynajmniej dwa razy w roku wyceniane są certyfikaty inwestycyjne, czyli znana jest wartość inwestycji. Certyfikaty mogą być przedmiotem zabezpieczenia innych transakcji finansowych (kredytowych), a także mogą być przez seniora (rodzinę, spadkobierców) postawione do wykupu przez fundusz inwestycyjny. Czyli taka formuła inwestycji daje możliwość wyjścia z inwestycji praktycznie w dowolnym momencie.
Senior wpłacający pełną cenę za certyfikat inwestycyjny w dowolnym momencie (w okresie trwania funduszu) uzyskuje tytuł własności do lokalu mieszkalnego. Wpłata może nastąpić w momencie obejmowania certyfikatu, czy np. po dwóch latach, czy po dziesięciu – w zależności od sytuacji finansowej lub potrzeby. Oczywiście, koszt obsługi zadłużenia z tytułu kredytów zaciągniętych przez fundusz na realizację inwestycji będzie widoczny w miesięcznych opłatach za użytkowanie lokalu. Ale nie eliminuje się takich osób indywidulanych, które nie dysponują odpowiednimi środkami.
Jeżeli statut funduszu inwestycyjnego zamkniętego to przewiduje dla określonego rodzaju inwestycji i/lub seniorów, nie muszą oni być inwestorami nabywającymi certyfikaty inwestycyjne. Mogą być wyłącznie najemcami lokali mieszkalnych. Jednakże statut powinien określać zasady najmu.

Podsumowanie
Podsumowując, wykorzystanie funduszu inwestycyjnego zamkniętego do realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego dla seniorów stwarza następujące korzyści:

1. Możliwość realizacji projektów w formule PPP, co ma duże znaczenie w przypadku włączenia się jednostek samorządu terytorialnego, ale także inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych. Takie szerokie podejście nie jest praktycznie możliwe w innych formułach realizacji budownictwa czynszowego w ramach jednego instrumentu.
2. Bezpośrednim kredytobiorcą jest fundusz, a zatem realizacja projektów w ramach funduszu inwestycyjnego nie zwiększa zobowiązań gminy, ani podmiotów zależnych. Gmina może ograniczyć swoje zaangażowanie finansowe do dopłat do czynszu dla wskazanych przez siebie podnajemców.
3. Inwestorzy, w tym zwłaszcza gmina, mają pełną kontrolę polityki inwestycyjnej funduszu.
4. Zasady działania funduszu umożliwiają realizację polityki mieszkaniowej gminy odnoszącą się do tego segmentu społecznego budownictwa czynszowego.
5. Wszyscy nabywcy certyfikatów inwestycyjnych traktowani są jako inwestorzy mający te same prawa co do zasad wejścia i wyjścia z funduszu. Nabywcami certyfikatów, oprócz gminy, mogą być spółki zależne gminy, deweloperzy wnoszący projekty mieszkaniowe na wynajem, TBS-y, sami najemcy (seniorzy), banki, zakłady ubezpieczeniowe na życie, otwarte fundusze emerytalne. Fundusz może stanowić zachętę dla inwestorów, którzy w innych warunkach nie zawsze byliby zainteresowani tego rodzaju projektami, nie tylko z uwagi na poziom ich dochodowości.
6. Ważnym elementem jest możliwość ograniczenia kosztów funduszu do kosztów kwalifikowanych, które zwykle określone są w statucie funduszu. Nie występuje problem nadmiernych zysków czy dochodów partnerów prywatnych. Przychody i koszty są przedmiotem monitorowania ze strony Zgromadzenia Inwestorów, Rady Inwestorów oraz Komisji Nadzoru Finansowego.
7. Fundusz, jako jeden z nielicznych wehikułów inwestycyjnych, gwarantuje odpowiedni dla tego rodzaju budownictwa horyzont inwestycyjny. Taki sam horyzont inwestycyjny innych partnerów prywatnych (inwestorów) praktycznie nie jest możliwy do osiągnięcia.

Bolesław Meluch
Doradca Zarządu Związku Banków Polskich
Wiceprezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości