03/01/2022

Czy wyobrażają sobie Państwo rynek sprzedaży samochodów na którym co drugi nabywca nie zamierza bezpośrednio z kupionego samochodu korzystać? Od dawna zdarzają się wyjątkowi nabywcy, kolekcjonerzy kupujący luksusowe auta do kolekcji, albo podmioty wynajmujące samochody, ale ich znaczenie na rynku jest marginalne.

Jeszcze 5-6 lat temu podobnie wyglądała sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym. Owszem, zdarzali się tacy, którzy kupowali mieszkania w celu późniejszego wynajęcia, ale o skali popytu i o grze pomiędzy popytem i podażą decydowali ludzie poszukujący nowych mieszkań po to, aby w nich zamieszkać. W dodatku w grupie tej dominowali dość typowi przedstawiciele nowej klasy średniej, tylko w niewielkim stopniu wsparci przez najbogatsze 10 procent Polaków.

W miarę wzrostu popytu na mieszkania na wynajem, rosnących czynszów i malejących stóp procentowych, ale także odkładania się oszczędności na kontach najzamożniejszych, zwykle przedsiębiorców lub specjalistów prowadzących własną działalność gospodarczą, rósł w gronie nabywców udział ludzi kupujących nowe mieszkania nie po to, aby w nich zamieszkać. Rynek mieszkaniowy z miejsca, gdzie zaspakajana jest jedna z najważniejszych ludzkich potrzeb – posiadania siedziby dla siebie i swojej rodziny, uzyskiwał stopniowo nowe funkcje. Stawał się alternatywą dla innych lokat kapitału, funduszem emerytalnym, a nawet totolotkiem. Pojawili się także wyspecjalizowani przedsiębiorcy, obracający mieszkaniami niczym dealerzy samochodowi: tanio kupić, podpicować i szybko sprzedać.

To zjawisko miało najbardziej istotny wpływ na kształt popytu w największych miastach w kraju. To tu mamy najwyższe ceny, najwyższy popyt na lokale na wynajem, pozytywne trendy demograficzne. Tu, do Warszawy, Krakowa, Gdańska i Gdyni czy Wrocławia napływają spoza metropolii posiadacze gotówki, aby ulokować ją w bezpiecznym miejscu: rachunku powierniczym dewelopera, z którego przepłyną w mury nowego budynku. Tu perspektywa wzrostu albo przynajmniej utrzymania realnej wartości wydaje się najpewniejsza. To jednak także oznacza, że ten ściągany spoza grona mieszkańców popyt ma najmniej przewidywalny charakter.

Z tej perspektywy rok 2021 był najprawdopodobniej rekordowy: udział nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby był najniższy od wielu lat. Działo się to w warunkach skrajnej nierównowagi spowodowanej ogromną przewagą popytu nad podażą w czterech metropoliach o największej skali rynków: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.

Przyczyn tak dużej nierównowagi było wiele, ale najważniejszą była pandemia i związana z nią reakcja rządu i banku centralnego, które, podobnie jak w innych krajach, dosypały na rynek pieniędzy, aby ochronić społeczeństwa i gospodarki przed głębokim kryzysem. Jeśli dodać do tego czynniki zwiększające popyt w sposób w pełni racjonalny, czyli głównie chęć poprawy warunków mieszkaniowych wobec utrwalenia się modelu pracy zdalnej lub hybrydowej, a także irracjonalną potrzebę zrekompensowania zagrożenia naszego poczucia bezpieczeństwa przez pandemię poprzez lepsze mieszkanie, a nade wszystko chęć ochronienia oszczędności przed utratą wartości spowodowaną inflacją, to obraz wpływu pandemii na popyt będzie w miarę kompletny. Z drugiej zaś strony podaż została zahamowana spowolnieniem pracy administracji samorządowej, zdestabilizowana skokowymi podwyżkami cen kluczowych materiałów budowlanych i ograniczona dostępem do terenów inwestycyjnych. Jednym zdaniem, z powodu pandemii popyt stał się wyraźnie większy, zaś podaż mniejsza, niż byłaby wówczas, gdyby pandemii nie było.

Ale rok 2021 był rokiem przełomowym, rokiem zmian pod wieloma względami. Był to rok, w którym szybko wzrosły stopy procentowe, ale jeszcze szybciej rosła inflacja. Rok, w którym koszty materiałów zachowywały się w nieprzewidywalny sposób. Rok, w którym nierównowaga na rynku mieszkań miała swoje odzwierciedlenie na rynku gruntów budowlanych, gdzie ograniczona podaż także spowodowała szybki wzrost cen.  I rokiem, w którym skala produkcji deweloperskiej w całym kraju, mierzona liczbą mieszkań, których budowy rozpoczęto, osiągnęła najprawdopodobniej swoje średnioterminowe maksimum.

Ale przede wszystkim – był to najprawdopodobniej rok odwrócenia trendu w cyklu koniunkturalnym. Rok, w którym rozpoczęła się faza osłabienia koniunktury, widoczna w zmniejszającej się skali sprzedaży, w zbliżaniu się lub nawet w niektórych miastach przewyższaniu nowej podaży nad bieżącym popytem, a w konsekwencji powolnym, ale systematycznym zwiększaniu się oferty.

To, co wydarzy się w nowym roku, jest po raz kolejny trudne do opisania jednym, wyrazistym scenariuszem. Wielką niewiadomą jest plan obrony, przebieg i skutki kolejnej, piątej już fali pandemii. Czy w lutym będziemy mieli kolejny lockdown? A jeśli tak, to jak długo? Czy na rynek napłynie kolejny zastrzyk gotówki, chroniącej branże dotknięte lockdownem – i czy w 2023 roku da to kolejny impuls inflacyjny? Czy Omikron okaże się równie groźny jak Delta, czy też będzie bardziej zaraźliwy, ale mniej zabójczy? Jak kolejna fala zachorowań wpłynie na sytuację społeczną, na nastroje nabywców?  Na kilka dni przed Świętami Bożego Narodzenia nie znamy jeszcze odpowiedzi na te pytania.

A przecież to potencjalnie najgroźniejszy, ale nie jedyny czynnik, który może rozchwiać i tak już nadwątloną poszarpanymi łańcuchami dostaw gospodarkę. Czy wystarczy nam gazu, przynajmniej do końca zimy i piątej fali pandemii?  Czy kruchy pokój na Ukrainie zostanie utrzymany? Jak przetrwają kolejna falę pandemii nasi najważniejsi partnerzy gospodarczy? Co będzie się dalej działo na granicy polsko-białoruskiej? Jak będzie reagował nasz rząd na równocześnie pojawiające się problemy?

W tych okolicznościach trudno w sposób jednoznaczny formułować prognozy. Można przewidywać spadek liczby transakcji, tym szybszy, im szybciej będą rosły stopy procentowe. Wysoce prawdopodobne jest także to, że o cenach w coraz większym stopniu będą decydować koszty realizacji mieszkań, a te z pewnością nadal będą rosły. W zależności od miasta, różnie będzie wyglądać relacja między popytem i nową podażą. W Warszawie będzie trudno zwiększyć liczby wprowadzanych na rynek mieszkań, ale tam, gdzie zapas mieszkań na niewykorzystanych pozwoleniach jest większy, może ona w 2022 r. dorównać tej z obecnego roku. Wobec niskiego, a czasem wyjątkowo niskiego poziomu sprzedaży, zapowiedzi spadku cen nie mają jednak uzasadnienia. Bardziej prawdopodobne wydaje się poszukiwanie nowego poziomu równowagi rynkowej na niższym pułapie rocznej sprzedaży i nowej podaży.

Autor:

Kazimierz Kirejczyk
Fundator Europejskiego Instytutu Nieruchomości
Executive Director, Residential
JLL Polska

Rok 2021 okazał się być rekordowym pod względem ilości transakcji a tym samym pod względem wartości sprzedanych nieruchomości.

Obrót na rynku nieruchomości zawsze będzie nam towarzyszył w życiu. Zakup nieruchomości zarówno na cele mieszkalne jak i inwestycyjne przeważnie jest dobrą decyzją, gdyż na nieruchomościach w Polsce i na świecie rzadko można stracić.  W miarę wzrostu zamożności społeczeństwa rośnie dążenie do poprawiania swoich warunków i podnoszenia standardów mieszkaniowych. Ostatni rok pokazał, że Polacy lawinowo kupują nie tylko mieszkania w standardzie popularnym, ale też nieruchomości premium i inwestycyjne traktując je jako jedną z najkorzystniejszych lokat kapitału.

 RPP w ostatnim czasie podniosła 3-krotnie stopy procentowe do 1,75 %. Jest to najwyższy poziom od lutego 2015 r.  Ta decyzja znacząco odbije się na finansach prawie połowy kredytobiorców. Według danych BIK kredyty spłaca 48,1 % Polaków.

Według komunikatu RPP działania „..w kolejnych miesiącach będą nadal nakierowane na obniżenie inflacji do poziomu zgodnego z celem inflacyjnym NBP w średnim okresie, przy uwzględnieniu kształtowania się sytuacji koniunkturalnej, tak aby zapewnić średniookresową stabilność cen, a jednocześnie wspierać zrównoważony wzrost gospodarczy po globalnym szoku pandemicznym“. Spłacający kredyty będą musieli się przygotować na większe koszty.

 Szacuje się, że inflacja w listopadzie wzrosła w Polsce do poziomu 7,7 %. W dodatku od stycznia czekają nas podwyżki cen prądu.

Działania Rady Polityki Pieniężnej mają za cel ściągnąć do banków część pieniędzy z rynku, aby spadł popyt na towary i usługi, ale także w jakimś stopniu na nieruchomości inwestycyjne.

Dotychczas popyt był sztucznie zasilany poprzez dodruk pieniędzy przez NBP w czasie ostatniego półtoraroku. Bank centralny skupował za pozyskane środki kolejne emisje obligacji rządowych, które trafiały potem do gospodarki na programy pomocowe. Jednak za dodrukowanymi miliardami złotych nie stały konkretne wartości. Był to pieniądz bez pokrycia, jedynie nasilający popyt.

Poprzez podniesienie w Polsce przez banki pod koniec 2021 roku stóp procentowych, a tym samym spowodowanie droższych kredytów, rynek nieruchomości nie odnotowuje jak na razie mniejszego zainteresowania zakupem. Z ponad 30 letniego doświadczenia WGN, można stwierdzić, że jest to zwiastun przyhamowania wzrostu cen nieruchomości, a sprzedający będą bardziej elastyczni w negocjacjach z kupującymi.

Analitycy WGN spodziewają się już w II kwartale 2022 roku kilkuprocentowych (3-5%) spadków cen na rynku deweloperskim, a co za tym pójdzie mieszkań na rynku wtórnym. Natomiast ceny nieruchomości luksusowych i inwestycyjnych raczej na dłużej utrzymają swój poziom z końca 2021 roku.

W roku 2021 WGN odnotował rekordową ilość transakcji w swojej historii. Do listopada włącznie br. sfinalizował ponad 14 000 zleceń, a ten rok zakończy ponad 15 000 transakcji.

Podsumowując rok 2021 dla wszystkich uczestników rynku okazał się w Polsce rekordowy w tym wieku pod względem ilości transakcji, a tym samym pod względem wartości sprzedanych nieruchomości.

 Autor:
Leszek Michniak
Prezes „Grupa WGN”
Członek Rady Fundacji „Europejski Instytut Nieruchomości”

Na świecie projektuje się coraz więcej inwestycji, które oparte są na zasadach zrównoważonego rozwoju. Liderami są kraje skandynawskie, Niemcy, Holandia. W Polsce jest to wciąż rzadkość, ale na Pomorzu, w powiecie kartuskim, w gminie Żukowo we wsi Małkowo trwają pracę nad koncepcją tego typu osady, być może pierwszej w Polsce. Projektodawcy szacują, że w ciągu ok. 5 lat na restrukturyzowanym terenie może powstać ok. 90 domów oraz duży, ogólnodostępny, teren rekreacyjny.

ZRÓWNOWAŻONY ROZWÓJ

 Zrównoważony rozwój to takie zmiany, które odpowiadają aktualnym potrzebom ludzi bez ograniczania przyszłym pokoleniom możliwości do zaspokojenia swoich potrzeb. Aby go osiągnąć konieczna jest równowaga trzech kluczowych elementów: realnego wzrostu gospodarczego, akceptacji społecznej i ochrony środowiska.

• Nazwa przedsięwzięcia powołanego przez właścicieli Ecofarm nie była „Zrównoważone Małkowo” w swojej nazwie zawiera strategię polegającą na tworzeniu rozwiązań zgodnych z ideą zrównoważonego rozwoju, a w szczególności zrównoważonego rozwoju Małkowa. W ciągu ostatnich 6 lat powstało w Małkowie około 100 nowych domów, w rozproszonej, indywidualnej zabudowie. My proponujemy rozwiązanie oparte na planie miejscowym, który jest swoistą polisą ubezpieczeniową dla wsi, gwarantem, iż nie wydarzy się niepożądana sytuacja, jak np. ciasna zabudowa szeregowa – tłumaczy Knud Foldschack, prezes Zarządu Fundacji Ecofarm.

HISTORIA I WIZJA ECOFARM

 Fundacja Ecofarm kupiła ziemię w Małkowie w 1992 roku. W 1998 roku fundacja zakupiła ok. 300 ha w Wyczechowie, gminie Somonino, gdzie prowadzona jest większość działań hodowlanych oraz upraw Ecofarm. Od tego czasu teren w Małkowie stanowi zaplecze farmy Ecofarm w Wyczechowie. Po prawie 30 latach, po uważnej analizie zmian społecznych w tym regionie, w zgodzie z uchwalonym i opublikowanym w 2015 roku pierwszym studium, Fundacja postanowiła, że na tym terenie opracuje koncepcję osady mieszkaniowej. 28 września 2021 roku radni Żukowa podjęli uchwałę o przystąpieniu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Małkowa i części Miszewa, dzięki któremu gmina ma szansę na przemyślane zaplanowanie rozwoju tego obszaru. Powstanie zielonej osady z niskimi domami może być elementem inicjującym nowe rozwiązania infrastrukturalne, z których skorzystają zarówno dotychczasowi, jak i nowi mieszkańcy. Obejmuje on około 210 ha, z czego obszar zabudowy osady wyniesie ok. 69 ha. Pierwsza faza projektu osady to ok. 26 ha (w tym staw o powierzchni ok. 2,5 ha), co stanowi ok. 12% całości wywołanego planu miejscowego.

• Ecofarm jest właścicielem terenu w Małkowie od prawie 30 lat. Bardzo nas cieszy, że gmina ma szansę na Dzięki nowym planom zagospodarowania od 5 lat z roku na rok rosną ceny gruntów w Małkowie, a również znaczenie tego terenu na Kaszubach. Chcemy, aby osada zbudowana na zasadach zrównoważonego rozwoju była otwarta dla wszystkich mieszkańców. Na jej terenie zaplanowano m.in. ogólnodostępny plac zabaw, miejsce spotkań oraz ścieżki rowerowe. Wyznaczamy przestrzeń, która w przyszłości stanie się centrum Małkowa, gdzie znajdą się obiekty użyteczności publicznej i obiekty rekreacyjne dostępne dla wszystkich mieszkańców.

  Na każdym etapie pytamy formalnych przedstawicieli Małkowa oraz mieszkańców o uwagi. Dam przykład; jedna z mieszkanek zaproponowała zwiększenie pasa zieleni między ulica Pałacową a obszarem planowanej osady. To był ciekawy pomysł i został uwzględniony w kolejnej wersji koncepcji – tłumaczy współautor projektu zagospodarowania terenów Ecofarm, architekt Jacek Jedliński.

  NOWA OSADA

   „Zrównoważone Małkowo” chce stworzyć miejsce, które dzięki zastosowaniu polskich i duńskich technologii oraz rozwiązań planistycznych samo w sobie spełnia wysokie wymagania w zakresie ochrony środowiska i efektywności energetycznej. Miejsce, które jednocześnie posłuży w przyszłości za punkt odniesienia dla przyjaznego dla środowiska naturalnego budownictwa mieszkaniowego w północnej Polsce. Inspirując się praktykami i doświadczeniami stosowanymi w Skandynawii przedstawiciele spółki od początku konsultowali wstępne założenia koncepcji z władzami gminy i przedstawicielami społeczności lokalnej. „Zrównoważone Małkowo” jest przekonane, że można ten projekt zrealizować w sposób akceptowalny dla wszystkich stron zaangażowanych w racjonalny dialog. Biorąc pod uwagę sugestie płynące ze spotkań, m.in. została zredukowana intensywność zabudowy, która i tak była od samego początku niższa od tej, którą przewiduje uchwalone studium.

  „Zrównoważone Małkowo” deklaruje otwartość działania i chęć współpracy zarówno z gminą Żukowo, jak i z mieszkańcami samego Małkowa. Jesteśmy świadomi, że komunikacja drogowa w Małkowie oraz jakość i ciśnienie wody są kluczowymi kwestiami. „Zrównoważone Małkowo” chce wypracować optymalne rozwiązania, wsłuchując się w głosy mieszkańców i innych interesariuszy, takich jak władze gminy i województwa. Warto podkreślić, że „Zrównoważone Małkowo” nie jest deweloperem, lecz organizatorem procesu osadniczego wzorowanego na sprawdzonych duńskich, skandynawskich wzorcach, opartych o zasady zrównoważonego rozwoju.

  – Zdecydowaliśmy się na budownictwo niskie, dzięki czemu Małkowo pozostanie zielone. Fundacja Ecofarm posadziła w Małkowie 250 lip, a teraz rozważamy Aleję Lipową w ramach nowej osady, na której będą posadzone drzewa, które rosną tu od niemal 25 Jednocześnie rozumiemy, że zrównoważony rozwój to nie tylko architektura i ekologia, ale też np. wsparcie edukacji młodzieży. Nowy statut Ecofarm zakłada m.in. określony procent rocznego zysku netto, który Fundacja przeznaczy na działalność CSR dla gmin, w których działamy, przykładowo: wsparcie szkół, świetlicy czy też na zorganizowanie wymiany młodzieży w Polsce i Danii. komentuje Joanna Iwanowska-Nielsen – przedstawiciel „Zrównoważonego Małkowa” – i podkreśla: Od samego początku

Główny dylemat rozwoju stolicy, sprowadzający się do pytania, tylko pozornie prostego: „gdzie budować mieszkania?”, jest znany nie od dziś… Prawie dwie dekady temu, przy sporządzaniu dokumentu mającego określić politykę przestrzenną Warszawy, uznano dość arbitralnie,  że w Warszawie zamieszka  ok. 3 milionów ludzi. W konsekwencji w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. st. Warszawy (przyjętym 10 października 2006 r.) określono rejony nowej urbanizacji, głównie na cele mieszkaniowe, wykraczające poza kierunki rozwoju wskazane w planie ogólnym Warszawy w 1992 r. (szczegóły: STOLICA nr 6/2019). W tym planie (obowiązującym do końca 2003 r.) nie przewidywano urbanizacji peryferyjnych terenów rolnych Białołęki, Chrzanowa, rejonów Pyr i Zawad,  chroniono też przez zabudową tzw. korytarze wymiany powietrza. Przy niższej niż w innych dużych polskich miastach „dynamice” prac planistycznych, która miała służyć realizacji ówczesnej polityki przestrzennej, o celach tożsamych z celami Strategii rozwoju Warszawy do 2020 r. (przyjętej 24 listopada 2005 r.), w tym realizacji jednego z tych celów, tzn. wprowadzenia ładu przestrzennego, rozwijały się – niestety – procesy bezplanowej lub źle zaplanowanej urbanizacji. Przed przyjęciem tych dokumentów były one rezultatem zbytniej ogólnikowości ustaleń wspomnianego planu ogólnego, ale także specyficznego traktowania „spraw ładu przestrzennego” (pierwszego zadania własnego gminy określonego w ustawie ustrojowej już w 1990 r.) przez niektóre tzw. „obrzeżne” gminy – dzielnice, które do końca trzeciej kadencji (tj. do jesieni 2002 r.), miały prawo sporządzania miejscowych planów zagospodarowania. Szczególnie negatywnym przykładem takiej źle planowanej nowej urbanizacji jest Białołęka, opisana przez Joannę Kusiak w książce „Chaos Warszawa”. Po uzyskaniu wyłącznego władztwa planistycznego przez władze miasta (i po wejściu w życie w lipcu 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) okazało się, że narastający w Warszawie, zwłaszcza na jej peryferiach, chaos przestrzenny jest skutkiem nie tylko złych planów lub ich braku, ale przede wszystkim rezultatem powszechnego stosowania decyzji o warunkach zabudowy jako podstawy do wydawania pozwoleń na budowę, zarówno dla niewielkich domów jednorodzinnych, jak i dużych zespołów zabudowy wielorodzinnej. Do tego wkrótce okazało się, że takie decyzje (w przeciwieństwie do planów miejscowych) nie muszą być zgodne z zapisami Studium, a więc wydający je (z upoważnienia Prezydenta m. st. Warszawy) urzędnicy, nie tylko nie działali na rzecz realizacji określonej w nim polityki przestrzennej, ale często w sprzeczności z nią… Takiemu podejściu sprzyjał narastający popyt na decyzje o warunkach zabudowy, wprost proporcjonalny do niedostatecznego postępu prac planistycznych oraz do coraz większej dynamiki budownictwa tzw. „deweloperskiego”, początkowo  biurowo – handlowo – usługowego”, ale – w ostatniej dekadzie – przede wszystkim mieszkaniowego. W konsekwencji liczne plany miejscowe, zwykle po wieloletniej procedurze ich sporządzania, utrwalały chaos powstały z nieskoordynowanych decyzji, zamiast kształtować ład przestrzenny… Natomiast Rada m. st. Warszawy dwukrotnie (w lipcu 2010 r. i w lipcu 2015 r.) stwierdziła aktualność Studium z celami polityki przestrzennej, w tym z celem „Zapewnienie trwałego ładu przestrzennego na obszarze miasta”. W tej sytuacji pewnym zaskoczeniem było (ponad dwa lata przez terminem realizacji celów Strategii rozwoju Warszawy do 2020 r. w tym „Osiągnięcia w Warszawie trwałego ładu przestrzennego’’) przyjęcie 10 maja 2018 r. całkowicie nowej Strategii #Warszawa 2030, i to pomimo że w uzasadnieniu do uchwały ją przyjmującej stwierdzono, iż jest ona „aktualizacją dotychczas obowiązującej Strategii…”. Jej cele różnią się jednak zasadniczo od tych – co najmniej częściowo niezrealizowanych – celów Strategii przyjętych zaledwie ok. 13 lat wcześniej. Przy tym nowa Strategia zawiera załącznik „Wytyczne dla Studium…” wiążące przy sporządzaniu tego dokumentu, zawierające m. in. wskaźniki o charakterze standardów urbanistycznych (m. in. powierzchni terenu zieleni urządzonej na jednego mieszkańca), niestety  znacznie niższe niż takie wskaźniki przyjęte w 2006 r. w nadal obowiązującym Studium (szczegóły: miesięcznik STOLICA nr 11-12/2018). Jednak najistotniejsze, bo określające główne zasady polityki rozwoju przestrzennego do uwzględnienia w nowym Studium, są następujące wytyczne:

Struktura funkcjonalno-przestrzenna m.st. Warszawy powinna być kształtowana zgodnie z zasadami policentryczności i hierarchiczności. Elementami tej struktury będą: centrum stołeczne (ogólnomiejskie) oraz sieci centrów ponaddzielnicowych (liczebność około 5 – 6), dzielnicowych i subdzielnicowych (lokalnych).

Zwiększanie zwartości zabudowy niedokończonych układów urbanistycznych, z uwzględnieniem potrzeb ich rewitalizacji, re-urbanizacji oraz re-industrializacji. Stosunek powierzchni zabudowy w obszarze zurbanizowanym do obszaru zurbanizowanego powinien wzrosnąć z 14,2% do 17,5%.

Ograniczenie zjawiska „rozlewania się” miasta. Stosunek powierzchni zabudowy poza obszarem zurbanizowanym do powierzchni obszaru niezurbanizowanego powinien optymalnie wynieść 0%, nie może przekroczyć 5%.

Lokalizowanie nowej zabudowy mieszkaniowej na terenach posiadających potencjał do wykształcenia przestrzeni zurbanizowanej – istnienie infrastruktury społecznej, technicznej i transportowej, w szczególności szynowej. Stosunek powierzchni obszaru zurbanizowanego do całkowitej powierzchni miasta nie powinien przekroczyć 60,0% przy dzisiejszym poziomie 49,7%.

To (poza pierwszym z tych wytycznych) – nowe podejście do polityki przestrzennej, więc podjęcie przez Radę Warszawy uchwały ws. sporządzenia nowego Studium (24 maja 2018 r.)  było jego konsekwencją.  W uzasadnieniu tej uchwały stwierdzono m. in. (nie w kontekście wytycznych Strategii, a zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: „Przede wszystkim (…) należy dążyć do planowania i lokalizowania nowej zabudowy na obszarach o w pełni wykształconej zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej, w szczególności poprzez uzupełnianie istniejącej zabudowy. Na innych terenach jest to możliwe, o ile jest to uzasadnione prognozami demograficznymi, trendami rozwoju gospodarczego i bilansem terenów przewidzianych pod zabudowę w powiązaniu z możliwościami finansowymi gminy. (…) Nowe Studium będzie wynikiem zbilansowania potrzeb i możliwości rozwojowych miasta (…) w perspektywie 30 lat (nota bene: Strategia rozwoju określiła w 2018 r. perspektywę zaledwie 12-letnią…), podczas gdy dotychczasowe określało jedynie docelową chłonność terenów w mieście (…) na 3 miliony mieszkańców. (…)
W efekcie dotychczasowy rozkład terenów sprzyja nieracjonalnej urbanizacji polegającej na: rozpraszaniu zabudowy, powstawaniu struktur mieszkaniowych niedostatecznie wyposażonych w infrastrukturę techniczną i społeczną (…), większą zależność od transportu indywidualnego (wymuszona mobilność – brak możliwości obsługi transportem publicznym…), wysokie koszty funkcjonowania podsystemów miejskich, chaos w formach zabudowy i architekturze zespołów urbanistycznych.” Wspomniano, że „Polityka mieszkaniowa – Mieszkania 2030” przyjęta przez Radę Warszawy w grudniu 2017 r. „będzie mieć wpływ na kształtowanie terenów zabudowy mieszkaniowej.” Pomimo, że dokument tego rodzaju nie jest w tym samym stopniu wiążący dla Władz Warszawy przy określaniu polityki przestrzennej jak przepisy ustawowe i zapisy Strategii rozwoju, to – zakładając konsekwencję organów stołecznego samorządu – warto zacytować jego istotne fragmenty. „W latach 2007-2016 w Warszawie oddano do użytkowania około 151 000 mieszkań, co oznacza, że średnio wybudowano 15 000 lokali rocznie. (…) Najdynamiczniej pod względem budownictwa mieszkaniowego rozwijają się dzielnice: Białołęka, Wola, Mokotów, Bemowo, Wilanów oraz Praga-Południe. Na przestrzeni 10 lat wybudowano tu łącznie około 90 000 mieszkań (60%). Natomiast w dzielnicach Praga Północ, Rembertów i Wesoła buduje się niewielką liczbę nowych mieszkań, średnio około 550 rocznie. (…) Liczba mieszkań w Warszawie na koniec 2016 roku wyniosła 932 574. Udział procentowy mieszkań komunalnych w liczbie wszystkich mieszkań w Warszawie wynosił obecnie 8,7%.” (tj. 81 563 lokali komunalnych – tzw. „zasób miejski”).
Z tych informacji (oraz z ostrożnego założenia, że dynamika realizacji zabudowy mieszkaniowej „niekomunalnej” utrzyma się co najmniej na średnim poziomie z okresu analizowanego) wynika, że najistotniejszym wyzwaniem dla Władz Warszawy w zakresie budownictwa mieszkaniowego, nie będzie zwiększenie „zasobu miejskiego” o ok. 20 %. Będzie nim natomiast zapewnienie planistyczne (tj. przez odpowiednie zapisy nowego Studium oraz spójne z nimi ustalenia nowych i zmienianych planów miejscowych) terenów i infrastruktury do realizacji mieszkań przez inwestorów innych niż samorząd, w szczególności tzw. deweloperów mieszkaniowych. Jakie zobowiązania miasta natury finansowej mogą z tego wyniknąć, jeśli takimi planami miejscowymi będą obejmowane tereny dotychczas niezurbanizowane, można wnioskować z prognozy skutków finansowych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego peryferyjnego i głównie rolniczego Chrzanowa (uchwalonego 24 września 2020 r.) : w „horyzoncie czasowym 15 lat” to koszty prawie 800 mln zł!

Mieszkania oddane do użytkowania w Warszawie według form budownictwa w latach 2007-2016

Nota bene: według „Raportu o stanie miasta Warszawa 2020”: „31 grudnia 2020 r. w miejskim zasobie mieszkaniowym było 81 281 lokali mieszkalnych [a więc o prawie 300 mniej niż  cztery lata wcześniej!] (…), w tym ok. 6 300 lokali z najmem socjalnym. Ponadto w zasobie miejskich spółek TBS były 3 103 mieszkania. (…) W tej sytuacji słuszne są m. in. następujące sformułowania „Polityki mieszkaniowej”, dotyczące „racjonalnego gospodarowania przestrzenią”: „Rozwój nowej zabudowy mieszkaniowej powinien bazować w pierwszej kolejności na potencjale obszaru już zurbanizowanego. Racjonalne gospodarowanie przestrzenią jako dobrem ograniczonym wymaga, aby, w trosce o optymalne jej wykorzystanie, nie podejmować rozrzutnych decyzji planistycznych. Dlatego istotne jest, by planowany rozwój zabudowy mieszkaniowej skorelowany był z faktycznym zapotrzebowaniem na tę funkcję w mieście. Polityka przestrzenna miasta będzie za priorytetowe uznawać kierunki rozwoju zabudowy w obrębie obszaru zurbanizowanego. Przede wszystkim w lokalizacjach charakteryzujących się istniejącym uzbrojeniem, w tym, w zakresie szeroko rozumianej infrastruktury społecznej i wydajnego transportu zbiorowego, a także spełniających inne kryteria jakościowe w kontekście sytuowania funkcji mieszkaniowych przy uwzględnieniu predyspozycji i ograniczeń środowiska naturalnego. (…) Lepsze wykorzystanie potencjału istniejącej zabudowy będzie uwydatnione w polityce przestrzennej Warszawy, gdyż takie podejście wspomaga ideę kształtowania miasta o zwartej policentrycznej strukturze urbanistycznej.”

W 2015 r. Urban Land Institute*, po analizie porównawczej sześciu europejskich metropolii, określił Warszawę jako miasto o niskiej i złej intensywności zabudowy oraz o niskiej gęstości zamieszkiwania, wskazał „złe strony” takiej ekstensywnej urbanizacji oraz zarekomendował sposoby stopniowych pożądanych zmian, z naciskiem na właściwe planowanie. Zaś na początku 2017 r. w ramach projektu Inkubator Mieszkania2030 pt. „Miasto zwarte: jak zagęszczać miasto i zachować wysoką jakość życia?” wskazano właściwe sposoby intensyfikacji śródmiejskiej zabudowy: Uzupełnienia i/lub kontynuacji pierzei. Nadbudowy, w miejscach gdzie jest wyraźna różnica wysokości w stosunku do zabudowy w sąsiedztwie. Wyburzenie i zastąpienie nowym budynkiem. Uzupełnienie zabudowy kwartału, z możliwością wyburzeń punktowych oraz dobudowywaniem do ślepych ścian. Zabudowa wewnątrz kwartałów, w szczególności poprzez dobudowy do ślepych ścian. Zabudowa dawnych rezerw komunikacyjnych. Zabudowa w miejscach obecnych garaży i/lub parkingów terenowych. Kompleksowa przebudowa kwartału. Realizacja historycznych planów zabudowy.

Czytelne ślady tych dyskusji, analiz i rekomendacji można odnaleźć w czterech Raportach z planowania Warszawy oraz w Założeniach do nowego Studium zaprezentowanych do konsultacji społecznych w czerwcu br. (szczegóły: STOLICA nr 9-10/2021**). Jak wpłyną one na całościowy projekt nowego Studium będzie można stwierdzić (i o tych rozwojowych wyzwaniach dyskutować), gdy będzie on wyłożony do publicznego wglądu – zgodnie z harmonogramem prac planistycznych – w końcu II. kwartału przyszłego roku. Po niedawnej likwidacji Miejskiej Pracowni Planowania Przestrzennego i Strategii Rozwoju,  opracowujący obecnie projekt Studium pracownicy Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m. st. Warszawy, będą musieli rozstrzygnąć istotny dylemat natury planistycznej. 30 września br. 309 obowiązujących planów miejscowych obejmowało ok. 40% obszaru miasta. Zasadnicza większość z nich (ponad 80%, pozostałe są nieaktualne) została sporządzona w zgodności z zapisami nadal obwiązującego Studium z 2006 r., a więc służy realizacji określonej w nim  – obecnie krytycznie ocenianej – polityce przestrzennej, z ekstensywną zabudową, w tym na terenach niezurbanizowanych, z niskimi wskaźnikami intensywności i wysokości zabudowy, nawet w rejonach centrów dzielnic (czego szczególnie złym przykładem jest uchwalony 10 czerwca 2021 r. plan rejonu ul. Gandhi obejmujący centrum Ursynowa – ponad 150 tysięcznego „miasta w mieście”, ewidentnie niezgodny ze strategiczną zasadą hierarchicznej policentryczności). Jednocześnie opracowywanych jest ponad 220 projektów planów miejscowych obejmujących ponad 25% obszaru miasta, (w tym ok. 5% powierzchni miasta obejmują zmiany planów nieaktualnych). Ponieważ w Warszawie brak jest wieloletniego programu sporządzania planów miejscowych, to nie wiadomo, ile z tych planów będzie uchwalonych jeszcze przed przyjęciem nowego Studium (zapowiadanym na połowę 2023 r.), a więc z ustaleniami utrwalającymi krytykowane zapisy Studium już nieaktualnego. Tak więc na pytania – jak Warszawa będzie się rozwijać w najbliższych latach? oraz – gdzie będzie można budować mieszkania? – można odpowiedzieć, że na co najmniej na jednej trzeciej obszaru miasta w sposób zgodny z obejmującymi je obowiązującymi planami, a na pozostałym obszarze – zapewne nadal głownie na podstawie decyzji warunkach zabudowy, a więc raczej chaotycznie… Jednak obecne przedłużanie się procedur planistycznych może być dla kształtowania Warszawy jako miasta zwartego, nie „rozlewającego się”, o dobrze intensyfikowanej zabudowie – paradoksalnie – korzystne, oczywiście przy założeniu, że nowe Studium tę dotychczasową politykę przestrzenną odpowiednio zmieni (i że wydawanie tzw. „WuZetek” będzie ograniczone do sytuacji oczywistych, np. takich jak te wskazane w sposobach intensyfikacji zabudowy śródmiejskiej już ponad cztery lata temu). Co prawda po uchwaleniu nowego Studium, takie nieaktualne plany będzie można stopniowo odpowiednio zmieniać, lecz niezbędne podwyższanie ustalonych w nich niskich wskaźników intensywności i wysokości zabudowy, a zwłaszcza wprowadzanie ograniczeń zabudowy na terenach już zaplanowanej, ale nie zrealizowanej ekstensywnej urbanizacji, będzie bez wątpienia konfliktogenne. Jednak będą to wyzwania dla władz Warszawy w kolejnej kadencji…

Autor:

Grzegorz A. Buczek

Fundator i Przewodniczący Rady Fundacji, „Europejski Instytut Nieruchomości”

————————————————————————————————————-
*Urban Land Institute (ULI) to naukowo-edukacyjna organizacja non-profit, założony w Chicago w 1936 r., liczy ponad 34 tys. członków w 75 krajach na całym świecie. Reprezentują oni szerokie spektrum dziedzin gospodarki przestrzennej oraz branży nieruchomości i pracują w przedsiębiorstwach prywatnych oraz administracji publicznej; Raport „Zagęszczenie: czynniki stymulujące, korzyści i debaty” (w tym: „Analiza przypadku: Warszawa” , czerwiec 2015 r.)  ** archiwalne numery miesięcznika są dostępne tu: http://warszawa-stolica.pl/

Z ogromnym zainteresowaniem publikujemy informacje o nowym projekcie Polsko-Ukraińskiej Izby Gospodarczej oddziału w Kijowie!

Gratulujemy Olegowi Dubishowi uruchomienia projektu oraz konsekwencje i zaangażowanie z jakim podchodzi do problemu gospodarczej i wymiany doświadczenia   w szeroko rozumianym obszarze gospodarki miejscowej i przestrzennej.

EIN będzie wspierał działanie Izby w tym zakresie oraz deklaruje przystąpienie do projektu.

Tłumaczenie oryginalnego tekstu niżej:

5 lutego 2021 r. utworzono konsorcjum w celu zintegrowanego podejścia do rozwoju ukraińskich społeczności terytorialnych i biznesu.

Wiele osób zdaje sobie sprawę, że dzisiejszy polski samorząd to wielkie osiągnięcie transformacji politycznej i społeczno-gospodarczej Polski. Przez ponad trzy dekady Samorząd zyskał uznanie i zaufanie obywateli polskich, a praca władz lokalnych Polski od lat zyskuje najwyższe oceny i wiarygodność wśród wszystkich instytucji publicznych w Polsce. Polskie doświadczenia decentralizacji i reformy samorządowej cieszą się zasłużonym szacunkiem, uwagą i popytem poza granicami Polski. Dlatego logiczne jest, że jednym z priorytetów pracy ukraińskiego zespołu PUGP jest promowanie wdrażania tego doświadczenia na Ukrainie. Zwłaszcza jeśli chodzi o lokalne wsparcie dla małych i średnich przedsiębiorstw, rozwój terytoriów i lokalnej infrastruktury przyciągania i wspierania inwestycji zagranicznych, rozwoju przemysłowego i innowacyjnego Ukrainy. Ta praca wymaga odpowiednich kompetencji i kompleksu niezwykle konkretnych działań ze strony tych, którym zależy na rozwoju cywilizacyjnym i przyszłości naszych połączonych społeczności terytorialnych (OTG), biznesu i całego kraju.

Dlatego aktywnie wspieraliśmy inicjatywę, a utworzone przez nas w Kijowie Polskie Centrum Biznesu 05.02.2021 stało się jednym z uczestników konsorcjum partnerskiego, w którym 7 organizacji z różnych regionów Ukrainy połączyło się w różnych obszarach pracy dla wspólnego celu – zintegrowanego podejścia do rozwoju ukraińskich społeczności i biznesu. W ramach konsorcjum – specjaliści z zakresu urbanistyki i Planowania Przestrzennego, Zagospodarowania Przestrzennego i Kartografii, ekologii i Gospodarki Odpadami, gospodarki i Inwestycji, doradztwa i zarządzania projektami, wydobycia i przetwarzania minerałów, projektowania i budowy złożonych obiektów infrastrukturalnych i przemysłowych, tworzenia systemów danych geoinformacyjnych i szkolenia personelu samorządu terytorialnego, efektywności energetycznej i energii odnawialnej.

Więcej informacji na temat konsorcjum można znaleźć pod linkiem:
https://gplan.com.ua/partnerskiy-konsorcium
Osobno chcę wyrazić wielki szacunek i wdzięczność za inicjatywę i ascezę koordynatorom projektu Michaiła Gabriela i Marty Dobrowolskiej !!!

Jestem przekonany, że wraz z podpisanym w ubiegłym tygodniu memorandum między PBC a Stowarzyszeniem społeczności atrakcyjnych inwestycyjnie Ukrainy ( Ruslan Meistruk), projekt ten będzie między innymi praktycznym narzędziem w kwestiach kompleksowej i wzajemnie korzystnej współpracy Polsko-Ukraińskiej Izby Gospodarczej i wszystkich powiązanych struktur ze zjednoczonymi społecznościami terytorialnymi Ukrainy!

Oryginalny tekst: 

https://www.facebook.com/photo/?fbid=2797787940500202&set=pcb.2797791777166485

Kolejne z serii szkoleń online będzie poświęcone wykorzystaniu Facebooka w pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wideokonferencja zostanie podzielona na trzy bloki podczas, których zostaną omówione platformy dostępne w ramach Facebooka oraz ich możliwości. Celem szkolenia jest przekazanie pośrednikom narzędzia, które będą mogli używać w swojej codziennej pracy, wprowadzając je samodzielnie, bez konieczności angażowania w ten proces specjalistów. Profesjonalne wykorzystanie Facebooka w branży pośrednictwa obrotu nieruchomościami może ułatwić pozyskiwanie klientów, stać się kolejnym kanałem do promocji ofert oraz wpłynąć na postrzeganie agenta, jako eksperta w swojej dziedzinie.

PROGRAM WIDEOKONFERENCJI

11:40 – 11:50   Logowanie do platformy i sprawdzenie ustawień technicznych

11:50 – 12:00   Otwarcie Wideokonferencji

12:00 – 13.00  Dlaczego warto wykorzystywać Facebook w pracy pośrednika?

13.00 – 13.15  Przerwa na własną kawę

13.15 – 14.15   Możliwości jakie zapewnia Facebook

14.15 – 14.30   Przerwa na własną kawę

14.30 – 15.30   Wykorzystanie Facebooka w codziennej pracy agenta oraz pytania do prowadzącego

Szkolenie poprowadzi Mateusz Kaczorowski doradca nieruchomości z 16 letnim doświadczeniem. Zajmujący się akwizycją, sprzedażą i szeroko pojętą komercjalizacją nieruchomości. Członek Zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Ilość miejsc jest ograniczona.

Osoby chętne do szkolenia mogą się zgłaszać mailowo na adres: sekretariat@wgn.pl w nieprzekraczalnym terminie do wtorku 12 stycznia 2021.

2020/11/06

Zapraszamy na szkolenie w formie on-line pn.:

„PRACA POŚREDNIKA W CZASIE PANDEMII”

które odbędzie się 13 listopada 2020 roku, tj. piątek w godzinach: 11:45-15:30

W trakcie szkolenia omówione zostaną między innymi:

• aspekty prawne i praktyczne, pozyskiwanie ofert;
• skuteczność umów w czasie pandemii;
• prezentacje nieruchomości i finalizacje transakcji.

Wszystkie te zagadnienia mają na celu zwiększenie skuteczności i profesjonalizmu w pracy pośrednika obrotu nieruchomościami w czasie pandemii.

Szkolenie poprowadzi Pani Ewa Klos- Rychter, radca prawny, pośrednik w obrocie nieruchomościami, specjalista w zakresie prawa obrotu nieruchomościami, laureatka wielu nagród, m.in. Złotej Odznaki Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, Medalu XX – lecia Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, dwóch wyróżnień za wkład w rozwój profesji pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz rynku nieruchomości.

Moderatorem szkolenia będzie Jacek Kolibski- Prezes Zarządu Europejskiego Instytutu Nieruchomości.

Szkolenie odbędzie się w ramach działalności Akademii Nieruchomości i Inwestycji.

PROGRAM SZKOLENIA:

11:30 – 11:45 Logowanie do platformy i sprawdzenie ustawień technicznych

11:45 – 12:00 Otwarcie pierwszego z cyklu szkoleń przez Jacka Kolibskiego, Prezes EIN

12:00 – 13.00 Aspekty prawne i praktyczne w pracy pośrednika.

13.00 – 13.15 Przerwa na własną kawę

13.15 – 14.15 Pozyskiwanie ofert, prezentacje nieruchomości i finalizacje transakcji.

14.15 – 14.30 Przerwa na własną kawę

14.30 – 15.30 Skuteczność umów w czasie pandemii, 10 minut na pytania i odpowiedzi.

Szkolenie poprowadzi Ewa Klos- Rychter radca prawny, pośrednik w obrocie nieruchomościami, specjalista w zakresie prawa obrotu nieruchomościami. Laureatka wielu nagród, m.in. Złotej Odznaki Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, Medalu XX – lecia Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, dwóch wyróżnień za wkład w rozwój profesji pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz rynku nieruchomości.

Moderatorem szkolenia będzie Jacek Kolibski, Prezes Zarządu Europejskiego Instytutu Nieruchomości.

Szkolenie odbędzie się w najbliższy piątek 13 listopada 2020 roku o godzinie 12:00 i będzie będzie trwało do godz. 15.30 z dwiema przerwami 15 – minutowymi.  Jest to pierwsze z cyklu szkoleń organizowanych w formule on-line.

Koszt szkolenia wynosi 300,00 zł brutto.

Ilość miejsc ograniczona.
Chęć uczestnictwa w szkoleniu proszę zgłaszać elektronicznie na adres e-mail: sekretariat@wgn.pl w nieprzekraczalnym terminie do poniedziałku 9 listopada 2020.