Grunty pod inwestycje mieszkaniowe okazały się lokomotywą rozwoju rynku w 2013 roku, Warszawa nadal najpopularniejszą lokalizacją dla inwestorów – to wnioski płynące z raportu firmy Jones Lang LaSalle.
Segment gruntów mieszkaniowych lokomotywą rozwoju rynku
Daniel Puchalski z działu gruntów inwestycyjnych JLL powiedział:
„W porównaniu z latami 2009 – 2012, w ubiegłym roku obserwowaliśmy wyraźne ożywienie na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce i wzrost aktywności deweloperów, którzy w minionym roku przeszli od prowadzenia rozmów i negocjacji do faktycznej realizacji transakcji kupna i sprzedaży. Sytuacja ta utrzyma się również w 2014 roku, a rozwój rynku będzie generowany w największej mierze przez segment gruntów mieszkaniowych, przy współudziale transakcji na rynku gruntów biurowych. Z naszych szacunków wynika, że inwestorzy w ciągu najbliższych 12-18 miesięcy mogą wydać nawet do 1,5 mld zł na działki pod zabudowę biurową, handlową czy mieszkaniową”.
Ożywienie w 2013 roku było szczególnie widoczne w III kwartale w segmencie gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Rekordowe wyniki sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym stymulowane przez niskie stopy procentowe, aktywność nabywców „gotówkowych“ oraz mobilizację nabywców zaciągających kredyty na 100% wartości nieruchomości, w ostatnich miesiącach przed wejściem w życie rekomendacji SIII, wpłynęły na zmniejszenie wielkości oferty deweloperów oraz ich zainteresowanie zakupem nowych terenów inwestycyjnych. Wobec przyjęcia przez rząd programu Mieszkanie dla Młodych na lata 2014-2018, deweloperzy powrócili do analizy gruntów inwestycyjnych pod projekty mieszkaniowe niższego i średniego standardu i zainteresowali się lokalizacjami umożliwiającymi realizację tego typu projektów.
Warto zwrócić uwagę, że przed kryzysem finansowym niemal regułę stanowiły negocjacje trwające 6-12 miesięcy i kończące się podpisaniem wstępnej umowy sprzedaży. Jednocześnie podpisanie ostatecznej umowy było często uzależniane od uzyskania pozwolenia na budowę lub uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości. Dla odmiany, w 2013 roku transakcje finalizowane były po kilku tygodniach rozmów, w tym również dotyczące nieruchomości o nieuregulowanym statusie prawnym.
„Wyjątkowo krótkie terminy finalizacji procesu sprzedaży, jak również bardziej elastyczne podejście do nieuregulowanej sytuacji prawnej nieruchomości, to cechy wyróżniające transakcje zawierane pod koniec ubiegłego roku na rynku gruntów mieszkaniowych w Polsce. Zjawisko to można wytłumaczyć tym, że zachęceni rekordowymi wynikami sprzedaży bieżącej oferty deweloperzy i inwestorzy starali się zabezpieczyć pod przyszłe projekty mieszkaniowe tereny inwestycyjne położone w dobrych lokalizacjach, niezależnie od stopnia ich przygotowania” – skomentował Puchalski.
Grunty mieszkaniowe i biurowe w centrum zainteresowania
– Warszawa najbardziej popularną lokalizacją, Wrocław, Kraków i Poznań w grze
W 2013 roku największym zainteresowaniem inwestorów segmentu mieszkaniowego oraz biurowego cieszyły się niezmiennie grunty w Warszawie. Inwestorów poszukujących możliwości realizacji nowej zabudowy mieszkaniowej na terenie Warszawy można podzielić na trzy typy. Pierwszy z nich to firmy zainteresowane realizacją projektów o skali 30 – 100 mieszkań w najlepszych lokalizacjach (Centrum, Mokotów, Powiśle, Szczęśliwice). Druga to inwestorzy skupiający się na realizacji projektów o skali 100 – 300 mieszkań w jednej fazie we wszystkich mieszkaniowych częściach miasta, a najlepiej w okolicy II linii metra. Trzeci typ inwestora to firmy zainteresowane realizacją dużych inwestycji – 30 000 mkw. powierzchni użytkowo – mieszkaniowej lub więcej.
Sektor biurowy poszukuje najczęściej terenów, na których można zbudować 5 000 -15 000 mkw. powierzchni użytkowo – biurowej w jednej fazie. Warto jednak pamiętać, że pojawiają się również inwestorzy gotowi na zakup gruntu, który pozwala na realizację nawet 60 000 – 100 000 mkw. powierzchni użytkowo – biurowej. Co ciekawe, w ubiegłym roku, w segmencie biurowych gruntów inwestycyjnych można było zaobserwować napływ kapitału z mniejszych miast do stolicy, gdzie najbardziej popularne pozostają grunty położone w Centralnym Obszarze Biznesowym, na bliskiej Woli oraz Powiślu.
Wrocław, Kraków i Poznań to kolejne miasta, w których aktualnie można zaobserwować spore zainteresowanie gruntami, zarówno pod inwestycje mieszkaniowe, jak i biurowe. Ożywienie było zauważalne również w Łodzi, Katowicach oraz w Aglomeracji Trójmiejskiej.
Grunty pod zabudowę handlową w Warszawie na celowniku deweloperów
Pomimo planowanych realizacji nowych centrów handlowych, Warszawa wciąż cieszy się sporym zainteresowaniem inwestorów poszukujących gruntów pod zabudowę handlową. W skali całej Polski, atrakcyjne są lokalizacje o niskim nasyceniu powierzchnią handlową lub takie, gdzie znajdują się przestarzałe centra handlowe, które można zastąpić nowymi, ewentualnie zrealizować w ich otoczeniu konkurencyjne obiekty handlowe nowej generacji. Niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się grunty przeznaczone pod wielko powierzchniowe obiekty handlowe.
Wzrost podaży gruntów inwestycyjnych
W 2013 roku rynek rejestrował wzrost podaży gruntów w obrocie inwestycyjnym, spowodowany między innymi przez zmianę strategii funduszy inwestycyjnych i deweloperów. Dodatkowym źródłem nowych komercyjnych gruntów inwestycyjnych były nieruchomości stanowiące zabezpieczenie niespłaconych kredytów bankowych.
Prognoza na 2014 rok – wzrost cen w segmencie gruntów pod zabudowę mieszkaniową
Z analiz Jones Lang LaSalle wynika, że w 2014 roku utrzyma się popyt na grunty inwestycyjne pod biura i obiekty handlowe, wzrośnie zaś zainteresowanie terenami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, w tym również mniej atrakcyjnymi działkami inwestycyjnymi, pozwalającymi na wzniesienie budynków mieszkaniowych niższej klasy, w których lokale będą mogły zostać zakupione z wykorzystaniem dofinansowania w ramach programu rządowego Mieszkanie dla Młodych.
W bieżącym roku można również oczekiwać wzrostu podaży gruntów w segmencie mieszkaniowym.
W najbliższych 12 miesiącach ceny gruntów pozostaną stabilne w segmencie biurowym i handlowym. W segmencie mieszkaniowym występuje już teraz wyraźny trend zwyżkowy, który nie powinien jednak przekroczyć 5-10% w skali roku.
„Warto zwrócić uwagę, że główną przyczyną aktualnego wzrostu cen działek w segmencie mieszkaniowym jest nie tyle liczba zawieranych transakcji, co wcześniejszy spadek cen gruntów w okresie załamania finansowego oraz wyprzedaż bieżącej oferty mieszkań przez deweloperów, która skutkuje wzrostem ich zainteresowania nowymi inwestycjami. Tym samym, jeśli oczekiwania cenowe sprzedających znacząco wzrosną, tempo zawierania nowych transakcji sprzedaży zwolni” – podsumował Daniel Puchalski. (oprac.mb)
Revival of the Polish land market
Residential land segment is a market growth driver in 2013- 2014, Warsaw remains the most popular investment location, according to the latest report by Jones Lang LaSalle
Daniel Puchalski, Head of Land Advisory Services, JLL commented: “In comparison to the years 2009-2012, 2013 saw a significant revival in the investment land market in Poland, combined with an increase in developer activity, who moved from the negotiations phase to the actual execution of sales and acquisition transactions. This trend is going to continue into 2014 and market growth will be driven mostly by the residential land market sector, supported by numerous transactions in the office land segment. We estimate that, in the next 12-18 months, investors could spend approximately PLN 1,5 billion on office, retail and residential land.”
Residential land segment as a growth driver
The recovery in the residential land market in 2013 was especially noticeable in Q3. The record demand in the primary market, generated by such factors as low interest rates, the activity of ‘cash’ purchasers and buyers taking loans for 100% of the property value in the months preceding the introduction of the SIII Recommendation, helped developers to sell their units and sparked interest in new land offered for sale. Following the adoption of the new government programme Accommodation for young (Mieszkanie dla młodych) for 2014-2018, developers reconsidered lands for lower and medium standard residential schemes and became interested in suitable locations.
It is worth highlighting that before the financial crisis, a 6 to12 month negotiations process was par for the course and concluded with a preliminary sales agreement being signed. The signing of a final agreement often depended on receiving a building permit and verification of the property’s legal status. In 2013, the market registered transactions finalized after only a few weeks of negotiations even when properties had unclear legal status.
“The exceptionally short process of finalizing a sales deal, as well as a more flexible approach to properties of unclear legal status, are the most distinctive features of the transactions concluded in Poland’s residential land market at the end of 2013. This was because the record sales of apartments in the primary market meant that developers and investors were encouraged to conclude new land purchase transactions and secure conveniently located investment properties for future residential projects regardless of the legal status of the properties”, Daniel Puchalski explained.
Residential and office land at the centre of attention – Warsaw is the most popular location, but Wrocław, Kraków and Poznań are also in the game
In 2013, land located in Warsaw enjoyed the greatest popularity among investors from the residential and office sectors. Three types of investors seeking opportunities to start residential projects in Warsaw can be identified. The first type includes companies interested in development of projects comprising 30 to 100 apartments in prime locations (City Center, Mokotów, Powiśle, Szczęśliwice). The second type are investors focused on projects comprising 100 to 300 apartments, in a single stage, in all residential areas of the city and preferably in proximity to the second underground line. The third type of investors are companies interested in the development of large investment schemes (30,000 sq m of residential usable space or more).
The office sector is searching for plots that would accommodate schemes for 5,000 – 15,000 sq m of office usable space in one phase. It should be remembered that there are also investors willing to purchase land, which allows for development of 60,000-100,000 sq m of office space. Interestingly, last year in the office investment land segment, the inflow of capital from smaller towns to Warsaw could be observed. The plots situated in the Central Business District of Warsaw, close to Wola and Powiśle, remained the most popular.
Wrocław and Kraków are also locations where we currently observe a great interest in land, both for residential and office investments. The revival is also visible in cities such as Łódź, Katowice and the Tri-City.
Retail investment land on the developers’ radar
Despite the planning of a number of new projects, Warsaw continues to be an important target for investors looking for retail land. On the national scale, the most attractive locations are those with relatively low retail space density, those where outdated projects can be replaced with new ones or where new projects can be added to the existing objects. In addition, there is a sustained interest in land designated for large format retail facilities.
Increasing investment land supply
2013 saw an increased supply of new investment land, which can be put down to investment funds and developers changing their business strategy. An additional source of new investment plots supply were properties that were foreclosed due to unpaid bank loans.
Forecast for 2014 – increase in residential land prices
Jones Lang LaSalle’s analyses shows that in 2014, the demand for office and retail investment land will remain stable while interest in residential land, including less attractive investment lands designated for lower class residential buildings, will increase. These apartments could be purchased within the Accommodation for young government programme.
In 2014, an increase in demand for residential land supply can be expected.
In the next 12 months, land prices will remain stable in both the office and retail sectors. In the residential sector, there is a clear upward trend, which, however, is not expected to exceed 5-10% per year.
“It is worth noting that the main reason for the current increase in residential land prices do not result from the number of transactions but prior decline in land prices during the financial crisis, as well as the sale of apartments on the primary market, which is stimulating developers’ interest in new investment. Therefore, if prices go up significantly, the pace of new sales transactions will most likely slow down”, Puchalski summarised.