Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wywołuje częste komentarze uczestników rynku nieruchomości. Między innymi, jako główny „hamulec” rozwoju budownictwa na wynajem wskazuje się na niezachowane proporcje praw właścicieli nieruchomości i praw lokatorów[1]. Szczególnie, gdy już z samej nazwy wynika, iż ustawa chroni prawa lokatorów, a nie odnosi się do praw właścicieli nieruchomości, które są przedmiotem najmu.

W związku z wagą relacji pomiędzy właścicielem nieruchomości mieszkaniowej a lokatorem, sama ustawa, także w wyniku wyroków Trybunału Konstytucyjnego przed 2001 rokiem, kompilowała wcześniejsze regulacje, żeby wymienić najnowsze: ustawa prawo lokalowe, ustawa o remontach i odbudowie, na podstawie których w 1994 roku weszła w życie ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Przygotowując nową ustawę o ochronie praw lokatorów wskazywano, także na wspomniane wyroki Trybunały, iż zrównoważenie ochrony własności i ochrony praw lokatorów wymaga rozstrzygania spraw w jednej ustawie. A główną normą nakładającą na władze publiczne obowiązek przyjęcia powszechnie obowiązujących unormowań prawnych jest art. 75 ust. 2 Konstytucji w brzmieniu: „Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, a w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”.

Podejmując się analizy przepisów odnoszących się do wymogów ochrony własności należy także przytoczyć inne zapisy Konstytucji: art. 21, art. 31 i art. 64.

Art. 21 Konstytucji[2], zawarty jest w rozdziale I zatytułowanym „Rzeczpospolita”. Zgodnie z jego ust. 1 „Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia”. W wyroku z 12 stycznia 1999 r., sygn. P 2/98 (OTK ZU nr 1/1999, poz. 2) Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że „W świetle tego przepisu zagwarantowanie ochrony własności jest konstytucyjną powinnością państwa, przy czym powinność ta urzeczywistniana jest zarówno przez działania o charakterze prawodawczym (ukształtowanie podstawowych instytucji prawnych konkretyzujących treść własności, określenie środków ochrony prawa własności), jak i faktyczne czynności organów państwa, mające za przedmiot dobra stanowiące własność jakiejś osoby. Art. 21 nie przewiduje ochrony praw majątkowych innych niż własność”.

W tym samym wyroku Trybunał Konstytucyjny wskazuje, iż art. 64 ust. 3 Konstytucji wskazuje na potrzebę określenia w ustawie podstawy ingerencji oraz zakreślenia w niej maksymalnej granicy ingerencji (zakaz naruszania istoty prawa własności).

Natomiast przepis art. 31 ust. 3 Konstytucji wskazuje wartości, których ochrona uzasadnia dopuszczalną ingerencję w konstytucyjne wolności i prawa (w tym w prawa właściciela). W art. 31 ust. 3 Konstytucji wskazane są przesłanki dopuszczalności ograniczeń korzystania z konstytucyjnych praw i wolności. Ograniczenie własności może być ustawowo uregulowane w przypadku realizacji takich wartości jak: bezpieczeństwo państwa, porządek publiczny, ochrona środowiska, zdrowia społeczeństwa i moralności publicznej, wolności i prawa innych osób.

I dalej w cytowanym wyroku TK stwierdza się, iż …”w świetle Konstytucji, wszelkie prawa majątkowe podlegają ochronie konstytucyjnej. W razie konfliktu dwóch praw chronionych konstytucyjnie konieczne jest wyważenie chronionych interesów zgodnie z zasadą proporcjonalności. Proporcjonalność, zakładająca wyważenie interesów właścicieli i lokatorów, jest koniecznością konstytucyjną i ma aksjologiczne uzasadnienie. W konsekwencji odwołania się do zasady proporcjonalności rzeczywiście następuje ograniczenie obu praw pozostających w konflikcie (praw właścicieli i praw lokatorów). Kwestia poziomu, na jakim następuje osiągnięcie równowagi, jest oczywiście kwestią ocenną (por. wyrok TK z 19 kwietnia 2005 r., sygn. K 4/05).”

Najważniejszymi celami ustawy o ochronie praw lokatorów miały być[3]:

1. likwidacja wcześniejszych nierówności i uregulowania uprawnień oraz obowiązków lokatorów w sposób kompleksowy (o czym powyżej), określający minimalny standard ochrony praw lokatorów;
2. ustalenie norm i standardów dla odpłatnego najmu, w tym warunków kształtowania umów, ich zakres;
3. umożliwienie ukończenia reformy sfery mieszkaniowej i urynkowienie czynszów, przy jednoczesnym zwiększeniu osłonowej roli dodatków mieszkaniowych.

Ustawa zrealizowała praktycznie dwa pierwsze punkty – ostatni punkt, z uwagi na zgłoszone w trakcie trzeciego czytania projektu nowe poprawki, nie został zrealizowany. A poprawki te dotyczyły właśnie jednych z najbardziej wrażliwych sfer relacji pomiędzy lokatorem i właścicielem – warunki podnoszenia czynszu oraz warunki i skuteczność usunięcia z lokalu osób nie płacących czynszu lub dewastujących lokal.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, iż ochronie nie podlegają sami lokatorzy, a ich prawa. Przy czym lokator nie ma być chroniony zawsze i wszędzie bez względu na okoliczności oraz własne zachowanie. Lokator jest chroniony ramami ustawy przed naruszaniem jego praw przez innych uczestników rynku.

Jak wskazano, uczestnicy rynku stwierdzali, iż nie została zachowana pożądana równowaga praw (i interesów) właścicieli oraz lokatorów[4]. Jednakże w wyniku wyroków Trybunału Konstytucyjnego wprowadzono szereg zmian, szczególnie dotyczących podwyższania czynszów.

Warto podkreślić jakie sfery stosunków cywilnoprawnych i praw i obowiązków uczestników rynku reguluje aktualnie obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

1) Umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Umowa o najem lokalu socjalnego nie może być zawarta na czas określony.

2) Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów w 2011 roku wprowadziła definicję lokalu tymczasowego, ustawowo wyznaczanego przez gminę do pobytu lokatorów, którzy swoim nagannym zachowaniem zagrażają spokojowi innych mieszkańców. Ten element jest o tyle istotny, iż nie tylko wskazuje kto jest odpowiedzialny za wskazanie lokalu tymczasowego, jakie wymogi musi spełniać taki lokal (dostęp do wody, ustępu, oświetlenie naturalne i elektryczności, możliwość ogrzewania, mieć niezawilgocone ściany, zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania oraz zapewniać powierzchnię 5 m2 na jedną osobę), ale ma przede wszystkim przeciwdziałać bezdomności i eksmisjom donikąd.

3) Ustawa definiuje opłaty niezależne i zależne od właściciela. Opłaty niezależne określone są w katalogu zamkniętym: za dostawę energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków odpadów i nieczystości ciekłych. Te opłaty są definiowane jako niezależne od właściciela – właściciel nie ma wpływu na wysokość i ich zmianę. Jeżeli usługi dostarczane są przez właściciela lub za jego pośrednictwem, ich koszt musi być pokryty w ramach opłat zależnych od właściciela, pobieranych przez właściciela od lokatora. Należy podkreślić, iż ustawa nie określa co obejmuje czynsz – nie jest odrębnie zdefiniowany, ale jest normowany w kodeksie cywilnym.

4) Ustawa definiuje (nowelizacja z 2006 r. w wyniku wyroków Trybunału Konstytucyjnego wskazujących na niekonstytucyjność wcześniejszych zapisów ustawy w zakresie podwyższania opłat za użytkowanie lokalu) jakie kategorie należy rozumieć jako związanych z utrzymaniem lokalu: opłaty za użytkowanie wieczyste podatek od nieruchomości oraz koszty konserwacji, zarządzania, utrzymania pomieszczeń wspólnych, ubezpieczenia i wynikających z umowy.

5) Ustawa definiuje wartość odtworzeniową lokalu (iloczyn jego powierzchni i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego), która jest potrzebna w: (i) celu ustalenia, czy projektowana podwyżka czynszu spowoduje przekroczenie 3% wartości odtworzeniowej, (ii) w celu ustalenia, czy istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu w przypadku czynszów niższych niż 3% wartości odtworzeniowej w skali roku (art. 11 ust. 3 pkt 1 i 2), (iii) dla potrzeb ustalania wysokości czynszu regulowanego w lokalach należących do towarzystw budownictwa społecznego.

Wyjaśnienia wymaga przepis odnoszący się do możliwości wypowiedzenia umowy najmu w przypadku czynszów niższych niż 3% wartości odtworzeniowej. Ustawa wprowadza normę, iż w przypadku, gdy najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, wymagane jest zachowanie sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Natomiast w przypadku, gdy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, okres wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc. Przepis ten ma na celu umożliwienie właścicielowi uniknięcie dopłacania do lokalu o czynszu nie gwarantującym pokrycia kosztów odtworzeniowych wynajmowanego lokatorowi, który nie musi w nim mieszkać – przebywa poza lokalem ponad 12 miesięcy lub ma prawo do innego lokalu zamiennego.

6) Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela[5]. Ten element wymaga szerszego omówienia z uwagi na jego skomplikowaną naturę (przepisy i wyroki różnych sądów i Trybunału Konstytucyjnego). Oczywiście strony mogą zawsze określić w umowie i rozwiązać umowę za porozumieniem, ale przepisy ograniczają wypowiedzenie umowy wyłącznie przez właściciela – ograniczenia dotyczące właściciela obowiązują bezwzględnie, niezależnie od tego, czy umowa została zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jednakże w przypadku umowy na czas oznaczony, każda ze stron umowy może wypowiedzieć najem w przypadkach określonych w ramach tej umowy. Tym samym właściciel powinien być świadom ważności określenia przyczyn wypowiedzenia umowy o oznaczonym okresie – w przypadku braku określenia powodów, wynajmujący nie będzie mógł rozwiązać umowy, pomimo iż ustawa zawiera katalog przyczyn wymówienia takiej umowy.

Lokator ma wyłącznie obowiązek stosowania się do przepisów kodeksu cywilnego.

(7) Przesłanki wypowiedzenia – art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów zawiera zamknięty katalog przesłanek wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela.

miesięczny okres wypowiedzenia

(a) najemca używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, pomimo pisemnego upomnienia.

(b) najemca nie zapłacił czynszu przez co najmniej pełne trzy okresy płatności, pomimo pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu zaległych i bieżących zaległości.

(c) najemca wynajął lub podnajął albo oddał do bezpłatnego użytkowania bez zgody właściciela.

Warto podkreślić, lub bardziej podsumować, jak długo może trwać proces wypowiedzenia (w wypowiedzenie musi być podana przyczyna, inaczej jest nieważne) wraz z opuszczeniem lokalu przez najemcę (lokatora), jeżeli oczywiście najemca będzie stosował się do przepisów ustawy i kodeksu cywilnego i w wyznaczonym terminie opróżni lokal:

– pierwszy – trzeci miesiąc – najemca zalega z zapłatą czynszu (opłaty zależne od wynajmującego) przez okres trzech pełnych miesięcy (zakładamy, iż okres rozliczenia opłat jest miesięczny) – właściciel wzywa najemcę do zapłaty zaległych i bieżących należności uprzedzając go o zamiarze wypowiedzenia umowy w przypadku, gdy najemca nie dostosuje się do wezwania. Miesiąc wypowiedzenia może nastąpić po dwóch pełnych okresach płatności – jeżeli w trzecim miesiącu najemca nie dokona płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z miesięcznym terminem wypowiedzenia;

– czwarty miesiąc – właściciel wyznacza miesięczny termin wypowiedzenia – należy pamiętać, iż termin wypowiedzenia liczy się od końca miesiąca kalendarzowego, w którym dokonano wypowiedzenia, czyli praktycznie termin wypowiedzenia kończy się w szóstym miesiącu;

(d) najemca używa lokalu przeznaczonego do remontu lub rozbiórki.

W przypadku, gdy przyczyną wymówienia umowy najmu jest konieczność opróżnienia lokalu w związku z remontem lub rozbiórką budynku (czyli przyczyna wynika z winy lokatora), lokator zobowiązany jest przenieść się do lokalu zastępczego na koszt wynajmującego. Opłaty z tytułu najmu lokalu zastępczego nie mogą być wyższe, a w przypadku remontu, właściciel powinien udostępnić dotychczas zajmowany lokal po 12 miesiącach.

(e) gdy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu w przypadku czynszów niższych niż 3% wartości odtworzeniowej.

Ten zamknięty katalog przesłanek wypowiedzenia przez właściciela jednak nie do końca jest zamknięty: wypowiedzenie umowy najmu w ramach zasobów towarzystwa budownictwa czynszowego określone jest w art. 30 ustawy, a art. 25 określa wypowiedzenie przez gminę najmu lokalu socjalnego.

sześciomiesięczny okres wypowiedzenia

(f) gdy właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym mógłby zamieszkać lub gdy właściciel dostarczy mu lokal zamienny.

(g) gdy najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy w przypadku czynszów niższych niż 3% wartości odtworzeniowej. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 28), osoba fizyczna może mieć tylko jedno miejsce zamieszkania, w związku z tym zobowiązana jest do informowania pisemnie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby w okresie trwania najmu. Także właściciel zobowiązany jest do wzajemnego informowania o zmianie adresu.

trzyletni okres wypowiedzenia

(h) gdy właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu a nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego lub lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu.

terminalny okres wypowiedzenia

(i) gdy najemca, w chwili otrzymania wypowiedzenia od właściciela, który zamierza zamieszkać w lokalu i nie dostarcza najemcy lokalu zamiennego, przekroczył 75 lat i jednocześnie nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu lub nie ma osób, które zobowiązane są wobec najemcy do świadczeń alimentacyjnych – wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.

W tym jednak przypadku osoby, które normalnie, zgodnie z art. 691  par. 1 i 2 Kodeksu cywilnego wstępują w stosunek najmu (osoby zamieszkujące z najemcą lub stanowiące gospodarstwo domowe), nie mają takiego prawa.

sądowe rozwiązanie umowy

(j) gdy najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu lub gdy rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 13).

(k) gdy właściciel i najemca nie osiągnęli porozumienia co do warunków i terminu zakończenia umowy najmu z przyczyn innych, niż wymienionych w punktach (a) do (d).

Przyczyny inne określane są jako „ważne przyczyny” i ocena „ważności: należy do sądu. Czyli z jednej strony lokator licząc na stabilny charakter stosunku prawnego z wynajmującym jest chroniony przed przedwczesnym rozwiązaniem umowy najmu, ale i właściciel uznając, iż wystąpiły „ważne przyczyny” może także elastycznie podejść do okresu najmu. Co nie znaczy, iż którakolwiek ze stron może bez porozumienia z drugą stroną taką umowę wypowiedzieć. W ten sposób właściciel nie może wypowiedzieć umowy bez procesu sądowego, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia.

(8) Terminy wypowiedzenia najmu

(a) w przypadku czasu trwania najmu nieoznaczonego, każda ze stron może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów wskazanych w umowie.

Jeżeli w umowie nie wskazano terminu wypowiedzenia, obowiązują terminy ustawowe. Terminy ustawowe Kodeks cywilny definiuje następująco:

• jeżeli czynsz płatny jest w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące na przód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz płaty jest miesięcznie termin wypowiedzenia przypada na miesiąc na przód w krótszych na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz płatny jest w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód, a gdy
• czynsz jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Jednakże w przypadku lokali mieszkalnych stosuje się zasady określone w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, iż w takim przypadku nie można wypowiedzieć najmu bez zachowania terminów określonych w tym właśnie artykule 11 (p. punkt (7)).

(b) jeżeli czas najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w przypadkach określonych w umowie. Oznacza to, iż wynajmujący, ale i także najemca będzie mógł wypowiedzieć umowę na czas oznaczony, jeżeli w umowie zawarto odpowiednie postanowienia na ten temat.

(c) Wypowiedzenie najmu podlega ocenie pod kątem przepisów art. 58 Kodeksu cywilnego, którego § 2 stwierdza, iż nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Oznacza to, iż wymagane jest określenie, czy wypowiedzenie odpowiada zasadom współżycia społecznego.

(9) Zmiany w przepisach Kodeksu cywilnego wprowadziły następujące zasady:

• za zapłatę czynsz i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się wyłącznie do czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.
• w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego prawo do kontynuowania najmu mają, jeżeli stale zamieszkiwały do śmierci najemcy: współmałżonek nie będący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i inne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych. A także osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

(10) Najem okazjonalny – szczególna forma umowy najmu zawierana pomiędzy wynajmującym (od 2014 r. wynajmującym może być także osoba prawna) a najemcą, w ramach której wymagane jest:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (takie oświadczenie, na żądanie wynajmującego, może być złożone z podpisem notarialnie poświadczonym).

(a) umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony i wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta. Jednakże obowiązują zasady określone w ustawie o ochronie praw lokatorów odnoszące się do wypowiedzenia najmu na czas oznaczony – strony mogą wymówić najem jeżeli w umowie zawarto odpowiednie postanowienia na ten temat.

(b) umowa najmu wygasa także po upływie okresu wypowiedzenia. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem co najmniej 7 dniowego okresu wypowiedzenia także w przypadku, gdy najemca tracąc możliwość zamieszkania w lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, nie powiadomił o tym fakcie w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości oraz nie przedstawił oświadczenie właściciela tego lokalu.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu wypowiedzenia, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczenie najemcy, w którym najemca wyraził zobowiązanie poddania się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

(c) wynajmujący może wypowiedzieć umowę w oparciu o przyczyny określone w art. 11 ust. 2 pkt 1- 3: wykorzystanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, brak płatności za czynsz i wynajęcie lub podnajęcie lokalu bez pisemnej zgody właściciela.

Podsumowanie

1. Finansowanie budownictwa na wynajem, bez względu przez jaki podmiot realizowane, obarczone jest dodatkowym ryzykiem wynikającym z faktu, iż prawa lokatora są w większym stopniu chronione niż prawa właściciela.
2. W ocenie ryzyka finansowania takich projektów należy wziąć pod uwagę warunki wypowiedzenia umowy najmu, czas składania i trwania wypowiedzenia, a także ograniczenia prawne związane z opróżnieniem lokalu przez najemcę. Wszystkie te elementy wpływają na zwiększenie kosztu finansowania projektów budownictwa na wynajem.
3. Skuteczność egzekucji wyroku sądowego także może być wątpliwa w przypadku ograniczenia możliwości wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego dla osoby, wobec której wszczęto egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego, w którym orzeczono obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego. Jednocześnie prawo do pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego.
4. Ograniczona podaż lokali socjalnych, długi okres oczekiwania na wyrok w sprawach o eksmisję, brak współdziałania instytucji finansujących budownictwo mieszkaniowe z gminami i innymi podmiotami odpowiedzialnymi za realizację polityki mieszkaniowej w celu zwiększenia podąży mieszkań dla lokatorów z prawomocnymi wyrokami eksmisyjnymi jeszcze bardziej zwiększa ryzyko dla właściciela uzyskiwania dochodów niezbędnych do pokrywania kosztów finansowania.
5. Wstępowanie w prawa najmu po śmierci najemcy przez osoby zamieszkujące wspólnie z najemcą utrudnia wynajmującemu (właścicielowi) zmianę warunków najmu, co, w ocenie instytucji finansującej przedsięwzięcie, może zwiększać ryzyko.
6. Specjalne wymogi ochrony praw osób starszych (powyżej 75. roku życia), istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa socjalnego, nie przyczyniają się do zwiększenia atrakcyjności inwestowania w rynek mieszkań dla seniorów na wynajem.
7. Można mieć wątpliwości co do uzasadnienia stosowania aż 3. letniego okresu wypowiedzenia w przypadku zamiaru zamieszkania właściciela we własnym lokalu, jak gdyby każda z takich osób z takim wyprzedzeniem czasowym planowała taką zmianę miejsca zamieszkania. Jednocześnie skrócenie okresu wypowiedzenia do 6. miesięcy warunkowane jest obowiązkiem właściciela dostarczenia lokalu zastępczego.

Podsumowując, mamy układ zamknięty: podaż mieszkań na wynajem nie jest wystarczająca, aby móc zaspokoić potrzeby mieszkaniowe osób, które nie mają zdolności kredytowej lub nie chcą mieć wieloletnich zobowiązań. Ograniczona podaż wpływa na wysokie czynsze. Duże obciążenie budżetu czynszem prowadzi do wzrostu zadłużenia (nieumyślnego). Wzrost zadłużenia prowadzi do ograniczenia zaufania do lokatorów i skuteczności wymówienia najmu. Zwiększa się liczba postępowań sądowych, które odraczają w czasie orzekanie wyroków. To powoduje relatywnie często bagatelizowanie zobowiązań przez lokatorów, a tym samym zmniejsza przychody właścicieli, którzy mogliby wpływać na rozwój rynku mieszkań na wynajem. A tym samym zainteresowanie sektora bankowego finansowaniem tego segmentu rynku także jest ostrożne, aby nie powiedzieć – mocno ograniczone.

Bolesław Meluch
Doradca Zarządu Związku Banków Polskich
Wiceprezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości