Boleslaw Meluch

Popyt na własne mieszkania będzie malał – WYWIAD

Co dalej z rynkiem mieszkaniowym w Polsce, jak polityka cenowa banków przełoży się na popyt w kolejnych latach, co z negatywnymi tendencjami demograficznymi i rosnącym wkładem własnym kredytów hipotecznych? O sytuacji na rynku kredytowym i w mieszkaniówce z Bolesławem Meluchem – ekspertem Związku Banków Polskich – rozmawia Marcin Moneta, redaktor naczelny komercja24.pl

Początek roku przyniósł serię podwyżek marż kredytowych większości dużych banków. Jak Pan ocenia – na ile jest to sytuacja długotrwała, a na ile krótkoterminowa reakcja na nowe obciążenia?

Jeżeli przyjmiemy sytuację określaną jako seria podwyżek, to zwykle ma ona miejsce niezależnie od tego, jakie są dodatkowe obciążenia sektora bankowego. Tak więc nie należy traktować zmian w taryfach opłat i prowizji jako odpowiedzi na zwiększone obciążenia.
Marża wynika z dwóch rzeczy, głównie: oceny ryzyka (kredytowego, politycznego, finansowego, walutowego, rynkowego itd.) oraz z oceny efektywności (dochodowości) produktów i usług bankowych. Jeżeli sytuacja makroekonomiczna prowadzi np. do zwiększenia ryzyka bezrobocia, utraty dochodów czy pogorszenia sytuacji ekonomiczno-finansowej klientów banków, może to skutkować pogorszeniem istniejącego portfela kredytowego (niezależnie, czy mówimy wyłącznie o portfelu kredytów hipotecznych w walucie obcej), a to oznacza potrzebę posiadania przez bank bufora pozwalającego na pokrycie strat (niedotrzymanie umowy kredytowej przez klienta, a więc brak spłat kredytu) – zarówno portfela istniejącego, jak również przyszłego. Marża powinna zapewnić (teoretycznie) pokrycie tych strat. Wiemy, iż niektóre produkty, np. kredyty hipoteczne walutowe, udzielane były na relatywnie niskiej marży, nie przynoszącej takiego dochodu, jaki przypisują niektórzy publicyści. a to oznacza, iż dochodowość tych produktów nie była głównym czynnikiem zainteresowania banku oferowaniem tych produktów.

Czy ten rok może przynieść załamanie popytu na mieszkania, związane z wygaśnięciem środków z MDM? I druga sprawa: na ile rosnący wkład własny w tym roku i przyszłym ograniczy dostępność kredytów?

Skutkiem szybkiego wykorzystania środków w MDM na ten rok, może zaistnieć sytuacja, w której popyt na środki z MDM w 2017 i 2018 może przekroczyć limity budżetowe programu. Może to dotyczyć raczej rynku pierwotnego, bo przecież nie można przyjąć, iż transakcja na rynku wtórnym rozłożona mogłaby być w czasie na dwa lata.
Co do wkładu własnego – są dwa podejścia. Pierwsze, to takie, iż mamy do czynienia z dużą liczbą transakcji gotówkowych, szczególnie na rynku pierwotnym (co jest potwierdzane przez deweloperów), a to oznacza, iż kupujący mają środki przynajmniej na podwyższony wkład własny, jeżeli chcieliby skorzystać z kredytu hipotecznego.
Druga sprawa – to MDM, którypozwala, np. osobom z więcej niż 2 dzieci na uzyskanie relatywnie dużej dopłaty, przewyższającej zwykle wymagany poziom wkładu własnego. Do tego dla tych rodzin dochodzi program 500+, a więc przynajmniej zwiększa ich dochody o co najmniej 500 złotych miesięcznie, a to oznacza, wyższą zdolność kredytową. Pytanie jest w jakim zakresie program 500+ będzie brany pod uwagę przez banki w liczeniu zdolności kredytowej (stały dochód, ale kończący się zwykle przed upływem umowy kredytowej – do 18 roku życia dziecka).

ZBP postuluje by inaczej podchodzić do wkładu własnego (uznać koszty wykończenia). Proszę opisać te propozycje

Przede wszystkim banki powinny posiadać skuteczne umowne i techniczne narzędzia do monitorowania postępu prac w ramach kredytowanej inwestycji, warunkujących wypłatę kolejnych transz zarówno na zakup, jak i na wykończenie.

Obecnie banki mogą uznać wyłącznie te instrumenty zastępujące część (do 5 pp.) wkładu własnego, gdy jest to (i) polisa ubezpieczeniowa, z obowiązkiem zachowania zasad wskazanych w Rekomendacji U dotyczącej dobrych praktyk w zakresie bancassurance, (ii)blokada środków na rachunku bankowym klienta, (iii) zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa lub NBP oraz (iv) blokada środków zgromadzonych przez klienta na rachunkach IKE lub IKZE.
Blokada środków na rachunku bankowym klienta może być przeznaczona na sfinansowanie wykończenia nabywanego na rynku pierwotnym lokalu, pod warunkiem, iż liczony łącznie wkład własny wynosi przynajmniej 15% wartości nabytej nieruchomości.
Banki mogą wyliczać wymagany wkład własny kredytobiorcy od ceny płaconej deweloperowi, przed wypłatą kredytu na zakup nieruchomości, wyceniając nieruchomość na wartość po wykończeniu (wartość zabezpieczenia na nieruchomości w umowie kredytowej odnosi się w takim przypadku do stanu nieruchomości po ukończeniu prac wykończeniowych) – zachowując kontrolę nad wypłata kredytu zgodną z postępem prac, co pozwala na zachowanie wymaganego poziomu wkładu własnego kredytobiorcy zgodnie z wymogami Rekomendacji S dla danego okresu. Banki mogą umożliwiać kredytobiorcy skredytowanie zamierzonych prac wykończeniowych zgodnie z przedłożonym przez niego i zaakceptowanym przez bank kosztorysem.

Rząd zapowiada w perspektywie 2 lat koniec programu MDM. Mówi się o budowie nowego programu. Jak powinno wyglądać wsparcie dla kredytobiorców po MDM?

O ile wiem, to w tej chwili rozważa się program społecznego budownictwa czynszowego oraz kas oszczędnościowo-budowlanych. Problem w tym, iż oba programy skierowane są dwóch różnych grup społecznych – do tych co dysponują środkami, aby w przyszłości kupić mieszkanie, i do tych, którzy nie mają zdolności kredytowej, lub nie zamierzają zamrażać swoich środków w murach.
A trzeba będzie wybierać, czy wspieramy bardzo ważny element oszczędzania w kasach, czy też budownictwo na wynajem, skierowane do osób mających możliwość płacenia niższego niż rynkowy czynsz.
Środków w budżecie nie ma zbyt wiele. Jako sektor wspieramy oba programy, zdając sobie sprawę, iż każdy z nich ma swoje zalety, ale też i ograniczenia. Dobrze byłoby, aby oba zostały w miarę szybko przyjęte. Zdajemy sobie także sprawę, iż popyt na kredyty hipoteczne już raczej nie będzie tak wysoki jak w latach 2005-2008. a to oznacza potrzebę zmiany polityki produktowej banków skierowanej na rynek mieszkaniowy.

Jak Pan ocenia kolejne lata na rynku mieszkaniowym? Obecnie mamy do czynienia z rekordowym popytem i podażą. Jednak są też ryzyka m.in. demografia, rosnący wkład własny. Co może nas czekać w perspektywie kilku lat?

Popyt na własne mieszkanie na pewno będzie malał – z różnych powodów, w tym demograficznych i jednak wybudowania dużej liczby nowych mieszkań w ostatnich 10 latach. Liczba osób posiadających zdolność kredytową nie będzie rosła, a wprost przeciwnie.
Czynnik demograficzny będzie miał duże znaczenie w tworzeniu programów (gminnych) budowy mieszkań dla seniorów, ale zgodnie z ich potrzebami (architektura, położenie, adaptacja istniejącego zasobu). To będzie istotny element rozwoju rynku. Na razie mało w Polsce dostrzegany.
W perspektywie paru lat liczę, że jednak program społecznego budownictwa czynszowego powstanie, a to może przyczynić się do zwiększenia zainteresowania programami rewaloryzacyjnymi obejmującymi głównie śródmieścia miast, gdzie wiele kamienic wymaga remontu i rekonstrukcji, a w których zamieszkują często osoby starsze, które wymagają dodatkowo specjalnego programu. Aby powstawały takie programy musimy mieć zgodność polityki centralnej z lokalną i wprowadzeniem różnych instrumentów wspierających takie projekty. Trudno jest mieć pewność, iż taka zgodność w tej chwili istnieje.

Kolejna sprawa to nierozwiązany problem tzw. frankowiczów. Proszę o komentarz do prezydenckiego projektu ustawy, ewentualnych jej skutków i wskazanie propozycji ZBP w tej kwestii

Należy podkreślić, iż z projektu do projektu ustawy, nazwijmy ją, frankowej nie wynika, iż bank ma przewalutować kredyt. Nowa umowa kredytowa nie jest kontynuacją poprzedniej umowy kredytowej, poza tym, przyjąć należy, iż kredytobiorca miałby spłacać raty od wyliczonego od nowa kredytu w PLN, a to oznacza potencjalne zwiększenie jego rat kredytowych w przypadku zwiększenia referencyjnych stóp procentowych NBP.

Może się zdarzyć, iż spora część kredytobiorców nie zdecyduje się na przewalutowanie, a to oznacza, że główny cel (nie do końca wymieniony) tego projektu, czyli ograniczenie ryzyka systemowego, nie zostanie osiągnięty. Poza tym w komentarzach mówi się o kompromisie. Należy zwrócić uwagę, iż kompromis w wydaniu węgierskim oznaczał (i) podpisanie umowy pomiędzy bankiem centralnym Węgier a Związkiem Banków Węgierskich ustalającym warunki (a nie narzucający ustawę) oraz (ii) przedstawienie 1/3 rezerw banku centralnego do dyspozycji banków celem dokonania przewalutowania. Żaden z tych czynników nie występuje w projekcie do projektu ustawy frankowej.

Dziękuję bardzo za rozmowę