2013 to kolejny dobry rok na polskim rynku nieruchomości biurowych. Dynamika nowej podaży, mierzona wolumenem projektów w budowie oraz nowo rozpoczętych inwestycji, utrzymała się na wysokim poziomie. Całkowite zasoby biurowe sześciu największych rynków regionalnych powiększyły się o ponad 10% w porównaniu do stanu z końca 2012 roku. Również aktywność na rynku najmu pozostaje znacząca, choć ilość powierzchni wynajętej w ciągu ostatnich 12 miesięcy okazała się nieznacznie niższa niż w 2012 roku.

Podaż

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na sześciu największych rynkach regionalnych wzrosły do ok. 2,42 mln mkw., co dla porównania stanowi blisko 60% całkowitej podaży w Warszawie. Z zasobami na poziomie ok. 603 000 mkw. Kraków pozostaje największym regionalnym rynkiem biurowym, a jego pozycja lidera wydaje się być niezagrożona przez kilka najbliższych lat. Spośród analizowanych rynków regionalnych najmniejsze zasoby biurowe (ok. 281 000 mkw.) znajdują się w Katowicach. Rynek ten jednak obecnie bardzo dynamicznie się rozwija, więc i w perspektywie najbliższego roku można spodziewać się jego zwyżki w rankingu.

W 2013 roku na największych rynkach regionalnych ukończono budowę około 231 000 mkw. nowych biur na wynajem, co w porównaniu z 2012 rokiem stanowi wzrost o ok. 15%. Liderami nowej podaży były: Wrocław i Trójmiasto. Zasoby każdego z tych rynków zwiększyły się o ponad 70 000 mkw. (łącznie ponad 60% powierzchni oddanej do użytku na wszystkich rynkach regionalnych). W pozostałych analizowanych miastach rozmiary nowej podaży wahały się pomiędzy 13 000 mkw. a 30 000 mkw.

Zwraca uwagę wysoka dynamika nowo rozpoczynanych budów obserwowana w 2013 roku na większości rynków regionalnych. Oszacowano, że w ciągu minionych 12 miesięcy rozpoczęto realizację ok. 299 000 mkw. biur na wynajem, czyli o ponad 60% więcej aniżeli w 2012 roku. W konsekwencji, w miastach regionalnych powstaje obecnie ok. 402 000 mkw. nowych biur i jest to poziom nienotowany od 2008 roku. Blisko połowa tej powierzchni jest realizowana na dwóch największych regionalnych rynkach biurowych – w Krakowie i we Wrocławiu (odpowiednio 27% i 21% podaży w budowie). Według szacunków Knight Frank ponad 70% realizowanej powierzchni ma trafić na rynek w 2014 roku, zwiększając lokale biurowe miast regionalnych o kolejne 12% i ustanawiając nowy rekord rocznej podaży. Dodatkowo na etapie zaawansowanego planowania (z pozwoleniami na budowę) znajduje się obecnie 152 000 mkw. nowoczesnych biur na wynajem, które przy założeniu planowego wejścia w fazę realizacji na początku 2014 roku, mogą zostać ukończone do końca 2015 roku.

Popyt

2013 rok to kontynuacja pozytywnych nastrojów na rynku najmu powierzchni biurowych w miastach regionalnych. Łącznie wynajęto ponad 324 000 mkw. powierzchni biurowych, w porównaniu z 2012 rokiem stanowi to spadek o ok. 6%. Jednak ubiegłoroczny wolumen kształtuje się znacznie powyżej średniego rocznego popytu oszacowanego dla ostatnich 5 lat na poziomie ok. 262 000 mkw. Sfinalizowanie kilkunastu umów najmu, z których każda dotyczyła ponad 5 000 mkw. oraz przewaga w strukturze popytu nowych umów i umów typu pre-let (odpowiednio 37% i 35% wolumenu zawartych transakcji) świadczy o tym, że najemcy podejmowali odważne decyzje o relokacji, wybierając powierzchnię optymalną pod względem standardu, wielkości i lokalizacji. Przedłużenia istniejących umów i ekspansje obejmujące zajmowane budynki biurowe stanowiły odpowiednio 20% i 8% wszystkich umów podpisanych w 2013 roku. Roczna absorpcja netto na sześciu największych rynkach regionalnych łącznie ukształtowała się na poziomie około 169 000 mkw. i była o ok. 14% niższa niż absorpcja odnotowana w 2012 roku.

Pustostany

Pomimo utrzymujących się optymistycznych nastrojów na rynku najmu, potwierdzonych wysokim poziomem popytu, duża aktywność deweloperska przyniosła w konsekwencji nieznaczne zwiększenie poziomu pustostanów w większości analizowanych miast. W IV kwartale 2013 roku najniższy współczynnik pustostanów obserwowano w Krakowie (5,1%), a najwyższy w Łodzi (16,6%), gdzie poziom pustostanów powoli zbliża się do poziomu obserwowanego na innych rynkach w skutek wyraźnego zahamowania dynamiki nowej podaży w Łodzi w minionym roku. Według szacunków Knight Frank ok. 20% podaży w budowie jest obecnie zabezpieczone umowami przednajmu. Mimo to, biorąc pod uwagę średnie rozmiary popytu obserwowanego w ciągu minionych 5 lat, w 2014 roku wraz z oddaniem do użytkowania nowych projektów biurowych, należy oczekiwać kontynuacji wzrostowego trendu poziomu pustostanów.

Czynsze

W minionym roku na większości regionalnych rynków biurowych ofertowy poziom czynszów za nowoczesne powierzchnie pozostawał stabilny, jednak wobec znaczących rozmiarów podaży w budowie, zaobserwowano wzmagającą się presję zniżkową na czynsze efektywne. W większości analizowanych miast mamy obecnie do czynienia z rynkiem najemcy. Oferta biur w różnych lokalizacjach i standardach wykończenia jest szeroka, co wymusza na właścicielach budynków większą elastyczność w zakresie oferowanych warunków najmu. Pod koniec 2013 roku koszt wynajmu nowoczesnych biur w głównych miastach regionalnych kształtował się pomiędzy 12 a 16 EUR/mkw./miesiąc w budynkach biurowych klasy A i od 9 do 14,5 EUR/mkw./miesiąc w budynkach klasy B. Czynsze efektywne są o ok. 15-20% niższe od czynszów ofertowych.

W 2014 roku oczekiwany wzrost poziomu pustostanów po oddaniu do użytkowania nowych projektów może wzmóc presję zniżkową na czynsze. Stawki ofertowe w najlepszej klasy budynkach mogą się lekko obniżyć, natomiast większe spadki będą dotyczyć projektów starszych, o niższym standardzie.

Elżbieta Czerpak
Knight Frank