Sprzedaż mieszkań w IV kwartale 2013 roku dorównała wynikom z okresu szczytu boomu. Na rok 2014 istotny wpływ będzie miał program „Mieszkanie dla Młodych”.

Czwarty kwartał był wyjątkowo dobry pod względem liczby transakcji na rynku pierwotnym w najważniejszych miastach w kraju. Liczba sprzedanych mieszkań była porównywalna tylko z rekordowym pierwszym kwartałem 2007 roku. Wzrosła także liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, choć nie przekroczyła ona przeciętnej wartości odnotowywanej na rynku od przełamania kryzysu w końcu 2009 roku. W prawie wszystkich miastach w rezultacie szósty kwartał z rzędu oferta wyraźnie zmalała, spadając do poziomu z końca 2010 roku.

W otoczeniu rynku najważniejszymi zjawiskami były:

• potwierdzenie przez GUS przyspieszenia tempa wzrostu gospodarczego,
• podpisanie i skierowanie przez Prezydenta RP do Trybunału Konstytucyjnego ustawy o zmianach w OFE, co zakończyło publiczną debatę na ten temat i obawy o kształt przyszłorocznego budżetu państwa,
• zaawansowanie prac nad uruchomieniem programu „Mieszkanie dla Młodych” (MdM), co już w 2013 roku zachęciło część nabywców do rozpoczęcia poszukiwania mieszkań, z zamiarem realizacji zakupu w 2014 r.

Na zachowania deweloperów i nabywców istotny wpływ miały także wcześniejsze regulacje: ustawa deweloperska i Rekomendacja S, a także utrzymujące się niskie stopy procentowe.

Podaż
W IV kwartale 2013 roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży wyraźnie wzrosła w porównaniu z poprzednimi kwartałami minionego roku i zbliżyła się do kilkuletniej przeciętnej. Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) w okresie październik – grudzień do sprzedaży wprowadzono nieco ponad 7,8 tys. mieszkań. W całym 2013 roku do sprzedaży w tych miastach weszło nieco ponad 24 tys. mieszkań, zatem wyraźnie mniej niż w kilku ostatnich latach, kiedy to rocznie pojawiało się w tych miastach 35-37 tysięcy nowych lokali. Jest to niewątpliwie skutkiem wejścia w życie ustawy deweloperskiej, co najpierw zaowocowało rekordowo wysoką liczbą rozpoczynanych inwestycji na początku 2012 roku, a następnie bardzo wyraźnym spadkiem.

Pomimo tego, że od wejścia w życie ustawy minęło już półtora roku, mieszkania wprowadzone do sprzedaży w IV kwartale 2013 roku, nadal w znaczącej części są oferowane bez zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego zgodnego z ustawą o ochronie praw nabywców. Według informacji firm są to albo kolejne etapy już wcześniej realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, albo też nowe inwestycje, w przypadku których deweloperzy spełnili przed 29 kwietnia formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży.

Dzięki wyraźnej przewadze liczby sprzedanych mieszkań nad wprowadzonymi na rynek, łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w sześciu aglomeracjach zmniejszyła się szósty kwartał z rzędu i wyniosła na koniec grudnia nieco ponad 41 tysięcy jednostek. Było to ponad 6% mniej niż trzy miesiące wcześniej i o ponad 27% mniej, niż w II kwartale 2012 roku, kiedy wielkość oferty osiągnęła rekordowy poziom. Wyraźny spadek wielkości oferty w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału miał miejsce na większości rynków, poza Wrocławiem, gdzie oferta nie uległa zmianie i Trójmiastem, gdzie miał miejsce niewielki, jednoprocentowy spadek. W Warszawie, Krakowie i Poznaniu oferta zmniejszyła się o 9% , zaś w Łodzi o 6%.

Dane REAS o spadku liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w największych miastach znajdują potwierdzenie w statystykach GUS. W całej Polsce deweloperzy rozpoczęli budowę nieco ponad 51 tysięcy mieszkań, czyli o 10,6% mniej, niż w analogicznym okresie 2012 roku, natomiast uzyskali w tym samym okresie pozwolenia na budowę ponad 56 tysięcy (o 22,4% mniej niż rok wcześniej), choć z kwartału na kwartał sytuacja ulegała poprawie. Spółdzielnie mieszkaniowe rozpoczęły natomiast budowę prawie 1400 mieszkań, o 32,5% mniej niż w 2012 roku. Pod względem liczby rozpoczętych mieszkań był to najsłabszy rok od czasów kryzysowego roku 2009, kiedy to deweloperzy rozpoczęli budowę niespełna 45 tysięcy mieszkań.

W IV kwartale 2013 roku w porównaniu z poprzednim łączna liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań we wszystkich sześciu miastach wzrosła o około 800 lokali, czyli o 6%. Na koniec grudnia takich mieszkań było około 14,5 tysiąca. Szczegółowa analiza sprzedaży wskazuje, że w większości miast właśnie lokale gotowe od niedawna lub znajdujące się w końcowej fazie budowy sprzedawały się najlepiej. W Krakowie liczba gotowych niesprzedanych mieszkań wyniosła nieco ponad 3 tysiące, o 24,6% więcej niż kwartał wcześniej. Kilkunastoprocentowy wzrost miał miejsce we Wrocławiu. W pozostałych miastach wzrosty miały skalę kilkuprocentową.

Wśród lokali znajdujących się w ofercie rynkowej na koniec grudnia budowa ponad 17 tysięcy (42% oferty) zakończy się w 2014 roku, a kolejnych 9 tysięcy (22% oferty) w dwóch kolejnych latach. Lokale oddane w 2013 r. stanowią 20% oferty. Niepokojąco niski jest udział w ofercie lokali planowanych do oddania po 2015 roku lub później; obecnie jest to około 800 jednostek.

Popyt i ceny
W IV kwartale 2013 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków wyniosła prawie 10,9 tys. mieszkań i zwiększyła się w porównaniu z minionym kwartałem o ponad 14%. Tak wysokiej liczby transakcji nie notowano na polskim rynku mieszkaniowym od szczytu boomu czyli początku 2007 roku. W ostatnich czterech kwartałach sprzedano w tych miastach blisko 36 tys. lokali, o 17,5% więcej niż w całkiem dobrym roku 2012 i tyle samo, co w rekordowym dotychczas roku 2007. Trzeba jednak podkreślić, że w statystykach REAS do puli lokali sprzedanych zaliczane są także płatne rezerwacje, w wyniku których mieszkania nie są dostępne dla innych
nabywców. Jest to ważne o tyle, że w IV kwartale istotne znaczenie mieli nabywcy dokonujący rezerwacji z myślą o podpisaniu umowy już w 2014 roku i skorzystaniu z dopłaty w ramach programu MdM. Druga ważna grupa nabywców, to osoby zaciągające kredyty na 100% wartości zakupu w ostatnich miesiącach przed wejściem w życie Rekomendacji S. Trzecią ważną grupę stanowią tzw. ”gotówkowcy”, kupujący nieco droższe i większe mieszkania i traktujący kredyty jako uzupełniające, a nie podstawowe źródło finansowania zakupu. Do tej puli zaliczyć można posiadaczy znacznych oszczędności, którzy wobec niskich stóp procentowych i perspektywy wzrostu cen mieszkań decydowali się na zakup lokali w celach inwestycyjnych.

Dobrej sprzedaży sprzyjały także utrzymujące się niskie stopy procentowe i relatywnie niskie ceny. Nominalne ceny za metr kwadratowy liczone na całej puli lokali znajdujących się w ofercie na koniec kwartału w zasadzie nie zmieniły się w okresie trzech miesięcy (spadek o 0,1%) i są dziś na poziomie z końca 2011 roku. Na wszystkich analizowanych rynkach mamy do czynienia ze stabilizacją
cen ofertowych (zmiany nie przekraczają 3%). Natomiast przeciętne ceny lokali wprowadzonych do sprzedaży w ostatnim kwartale ubiegłego roku kształtowały się bardzo różnie w różnych miastach. W Warszawie i Łodzi nieco wzrosły, zaś w pozostałych miastach spadły w porównaniu z poprzednim kwartałem dość wyraźnie, przy czym najbardziej obniżyły się ceny lokali wprowadzonych na rynek w Trójmieście (o 10,4%). Należy jednak pamiętać, że ceny lokali wprowadzonych z zasady podlegają sporym wahaniom ponieważ są uzależnione od charakterystyki rozpoczynanych w danym kwartale inwestycji.

Zmniejszenie kolejny raz wielkości oferty przy wysokiej sprzedaży zaowocowało wyraźnym skróceniem okresu wyprzedaży bieżącej oferty, liczonej w kwartałach, w oparciu o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów. Na trzech rynkach: w Warszawie, Krakowie i Trójmieście okres ten spadł poniżej 5 kwartałów, dla Poznania wynosi 5 kwartałów i niewiele więcej dla Wrocławia. Trzeba przypomnieć, że w zasadzie każda wartość bliska 5 kwartałom sygnalizuje moment optymalnej wielkości oferty w relacji do sprzedaży. Jeśli zatem nowa podaż nie zacznie wyraźnie rosnąć, rynek wejdzie w fazę nadwyżki popytu nad podażą.

Komentarz
Pomimo spowolnienia gospodarczego i braku programu wspierającego nabywców nowych mieszkań, a także braku wzrostu (a najprawdopodobniej nawet spadku rok do roku) liczby udzielanych kredytów hipotecznych, rok 2013 okazał się pod względem liczby transakcji nie tylko lepszy od poprzedniego, ale porównywalny z rekordowym dotychczas rokiem 2007.

Niewątpliwie dobre wyniki sprzedaży są spowodowane równoczesnym wystąpieniem kilku korzystnych czynników. Od kilku lat powoli, lecz systematycznie spadały ceny, malały także stopy procentowe, a dochody powoli rosły. Poprawiała się zatem relacja dochodów do ceny, zaś niskie stopy procentowe zachęciły osoby planujące od kilku lat zakup mieszkania do zrealizowania transakcji. Katalizatorem wzrostu sprzedaży w końcówce roku była mobilizacja nabywców pragnących skorzystać z kredytu w wysokości 100% ceny zakupu.

W pewnym stopniu obserwowaliśmy zjawisko podobne do tego, jakie miało miejsce przy likwidacji ulg podatkowych, podwyżce stawek VAT lub zamykaniu programów wspierających nabywców: przyspieszenie decyzji o zakupie i – w pewnym segmencie – przesunięcie części popytu z 2014 na koniec 2013 roku.

Na rozwój sytuacji na rynku w 2013 roku wpływały przede wszystkim czynniki o pozytywnym charakterze, zwiększające liczbę transakcji. Paleta bodźców wpływających na rynek w 2014 roku będzie bardziej zróżnicowana. Pozytywny wpływ na nastroje, zarówno nabywców jak i deweloperów i bankowców powinny mieć sygnały płynące z gospodarki: ustabilizowanie się tempa wzrostu na poziomie 2,5% PKB, a być może nawet nieco wyżej, poprawa sytuacji na rynku pracy, wzrost cen lokali przy malejącej lub ustabilizowanej wielkości oferty. W pierwszej połowie roku zakupom powinny sprzyjać niskie stopy procentowe.

Dla oceny wpływu programu MdM na rynek kluczowe znaczenie będą miały zasady przyjmowania wniosków i blokowania środków na dopłaty planowane w kolejnych latach. Jeśli już w 2014 roku BGK będzie akceptował wnioski o dopłaty dokonywane we wszystkich latach funkcjonowania programu, a zatem w latach 2014-2018, to zaowocuje to z jednej strony wyścigiem nabywców po dopłaty, zaś z drugiej wysiłkiem deweloperów, aby zwiększyć podaż mieszkań, spełniających wymogi programu. W kolejnych latach wprawdzie proces przyjmowania wniosków będzie uruchamiany co styczeń, ale pula dodatkowych środków każdorazowo rozdysponowywanych będzie, w porównaniu z sytuacją z 2014 r., o wiele mniejsza.

W rezultacie w nowej podaży w najbliższych dwóch latach będzie więcej mieszkań w cenach nieprzekraczających limitów dla danego miasta, przy czym w przypadku miast o niskich limitach – położonych w peryferyjnych lokalizacjach. Trudno dziś ocenić, kiedy pierwsza pula środków na dopłaty się wyczerpie, ale prawdopodobne jest to, że nie wystarczy ich na dłużej, niż do końca przyszłego roku. W takim przypadku działanie programu będzie miało wyraźny charakter procykliczny, przyczyniając się do wyhamowania podaży po zakończeniu jego funkcjonowania.

Podobnie jak to miało miejsce w przypadku programu RnS, wsparcie rynków w różnych miastach będzie miało bardzo zróżnicowaną skalę i znaczenie dla tych rynków, przy czym najwięcej skorzystają mieszkańcy niektórych największych miast. Zróżnicowanie skali dopłat wynika wprost z oparcia programu na limitach kosztów odtworzeniowych, ustalanych przez wojewodów na podstawie danych wojewódzkich urzędów statystycznych. Limity te znacznie się różnią w przypadku miast o bardzo podobnych kosztach budowy i cenach sprzedaży i w skrajnych przypadkach w praktyce, jak się wydaje, uniemożliwiają realizację tego programu w sposób zgodny z intencjami ustawodawcy.

Program będzie miał generalnie istotne znaczenie nie tylko dla nabywców i firm deweloperskich, ale także dla sektora bankowego, neutralizując częściowo konsekwencje wejścia w życie Rekomendacji S, uniemożliwiającej bankom udzielanie od 1 stycznia kredytów na 100% i więcej ceny zakupu nieruchomości. Z perspektywy nabywców, którzy z programu skorzystają, mechanizm początkowej dopłaty do wkładu własnego jest bardziej atrakcyjny od dopłat do odsetek od kredytu, stosowanych w programie RnS. W przypadku programu MdM dopłata rzeczywiście zwiększy kwotę, za którą nabywca będzie mógł kupić mieszkanie, albo zmniejszy zapotrzebowanie na kredyt.
Trudne do przewidzenia jest zachowanie w 2014 roku nabywców „gotówkowych”. Zjawisko odpływu depozytów z banków zaczyna słabnąć i według niektórych opinii szczyt zakupów dokonywanych przez tę grupę nabywców mamy już za sobą. Zapewne decyzje potencjalnych nabywców będą miały zróżnicowany charakter: część z nich zrezygnuje z zakupu wobec braku atrakcyjnych propozycji i kurczącej się oferty, inni będą czekać na mieszkania z zapewnionym rachunkiem powierniczym, jeszcze inni będą starali się dokonać zakupu jak najszybciej. Wraz z kurczącą się ofertą znaczenie tej grupy nabywców będzie zapewne maleć, ale nadal będą oni w tym roku stanowić istotną grupę klientów.

Problemem dla części z nich może stać się sprzedaż dotychczas zajmowanego mieszkania. Program MdM będzie bowiem wyraźnie odciągał nabywców małych mieszkań na rynek pierwotny, co spowoduje zapewne zróżnicowanie cen między rynkiem wtórnym a nowymi mieszkaniami. W dodatku część potencjalnych nabywców będzie nadal „uwięziona” w mieszkaniach obciążonych kredytami we frankach. Nie wydaje się bowiem prawdopodobne, aby nawet zupełnie nowy układ polityczny zdecydował się na jakąś formę wyraźnego wsparcia tej grupy posiadaczy mieszkań. Wzrost cen mieszkań i wsparcie przez program MdM zakupu małych domów może także zachęcić część rodzin do zaspokojenia rosnących potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup lub budowę własnego domu, tak jak to miało miejsce przez ostatnie kilkanaście lat.

Trudna do przewidzenia jest także skala podaży. Potencjał terenów będących w rękach deweloperów z pewnością pozwala na jej zwiększenie.

Ceny zakupu gruntów są już dziś dość atrakcyjne i pozwalają na uzyskiwanie satysfakcjonującej rentowności. Problemem jest jednak dostępność finansowania dla deweloperów. Banki nadal podchodzą do finansowania branży deweloperskiej dość nieufnie, a niedoróbki w ustawie o ochronie praw nabywców są jednym z powodów, aby tej działalności w bankach nie rozwijać. Wobec ograniczonych możliwości pozyskiwania kapitału z emisji obligacji niektóre firmy deweloperskie mogą wybrać strategię podnoszenia cen przy mniejszej liczbie oferowanych mieszkań zamiast powiększać ofertę.

W tej sytuacji największe korzyści odniosą duże firmy, z zapewnionymi źródłami finansowania, zróżnicowanym portfelem gruntów i dużą ofertą, działające na zasadzie „duży obrót, umiarkowana marża”. Utrzymując ceny na obecnym poziomie i wykorzystując wsparcie programu MdM będą mogły zwiększyć wolumen sprzedaży i udział w rynku. Niewiadomą jest wpływ na rynek pierwotny inwestorów poszukujących portfeli mieszkań na wynajem, w tym funduszu utworzonego przez BGK. Szczegółowe założenia funkcjonowania funduszu są jeszcze w trakcie opracowywania. Jeśli spełnią się zapowiedzi zbudowania portfela obejmującego co najmniej kilkanaście tysięcy mieszkań w największych miastach, wywrze on z pewnością istotny wpływ na rynki najmu. Najprawdopodobniej spowoduje to spadek ogólnego poziomu czynszów, wzrost standardów i jakości obsługi najemców. Może także dać impuls do zmian legislacyjnych, a także utorować drogę innym inwestorom instytucjonalnym.

Fundusz będzie jednak także oddziaływał na rynek pierwotny w największych miastach. Wobec wzrostu skali produkcji ceny wykonawstwa mogą zacząć rosnąć, także w obszarze robót wykończeniowych. Istnieje ryzyko, że inni inwestorzy mogą wyhamować zakupy o charakterze inwestycyjnym. W jakimś stopniu w dalszej perspektywie może także zmniejszyć się popyt na małe mieszkania, sprzedawane dotychczas singlom na wczesnym etapie samodzielności życiowej. Na rynek mieszkaniowy mogą także w dalszej perspektywie wpłynąć efekty programów rewitalizacyjnych, wykorzystujących środki z nowego budżetu unijnego. Dziś jest jednak za wcześnie, aby nawet orientacyjnie oceniać skutki uruchomienia takich programów. Wątpliwości może budzić jedynie to, na ile trwała jest poprawa koniunktury i czy w dalszej perspektywie wzrost inflacji i stóp procentowych nie spowoduje spadku zdolności kredytowej nabywców, a w konsekwencji także zmniejszenia efektywnego popytu.

O ile jednak nie pojawią się negatywne czynniki pochodzące spoza rynku mieszkaniowego takie, jak perturbacje o charakterze makroekonomicznym lub politycznym, to lata 2014-2015 powinny być dość dobrym okresem dla branży deweloperskiej w największych polskich miastach.

Residential Market in Poland Q4 2013

Q4 2013 sales reached six year high. In 2014 the market will be strongly shaped by the new “Home for the Young” subsidy scheme.

The final quarter of 2013 was exceptionally good in terms of sales recorded in the primary residential market in Poland’s largest cities. The number of concluded transactions was comparable to that from the record-high Q1 2007. Also the number of new dwellings launched for sale to the market grew, however not enough to exceed the average recorded in the market since the crisis phased out in late 2009. As a result, for the sixth consecutive quarter the size of the offer in nearly all cities shrank down to a level last seen in late 2010.

The key phenomena in the market environment were:

• the Central Statistical Office (CSO) confirming of an increase in the rate of economic growth
• the President signing and referring to the Constitutional Tribunal changes to the Open Pension Fund, which ended both the public debate on the subject and concerns about next year’s state budget,
• advanced works on the introduction of the new subsidy scheme Home for the Young (Mieszkanie dla Młodych), which encouraged some buyers to seek dwellings already in 2013 in order to purchase them in 2014.

Developer and buyer behavior was also largely influenced by earlier regulations, the Developer Act and the S Recommendation, as well as continuously low interest rates.

Supply
Compared with the last few quarters, the number of new dwellings released to the market in Q4 2013 grew considerably, nearly up to the mid-term average. According to the results of our market survey, more than 7,800 dwellings were launched for sale in the six urban centers with the largest turnover in the new home market (Warsaw, Kraków, Wrocław, Tri-City, Poznań and Łódź) between October and December. In the whole year 2013, these cities saw more than 24,000 dwellings released to the market, noticeably fewer than the 35,000 – 37,000 units recorded annually over the previous few years. This clearly was a result of the introduction of the Developer Act – which firstly converted into a record-high number of new projects introduced to the market in early 2012 and then in a sharp decline in H2 2012.

Although more than twenty months have now passed since the new regulations came into force, a large portion of dwellings launched for sale in Q4 2013 were still offered without escrow accounts required by the Act for Protection of Buyers’ Rights. According to developers, these comprise either the next stages of previously implemented projects, or new projects formally introduced to the market before April 29, 2012.

Thanks to sales considerably outpacing new supply, the overall number of dwellings offered in the six major markets has dropped for the sixth consecutive quarter. In late December the market offer stood at ca. 41,000 units and was over 6% lower than three months earlier and over 27% lower than in the record-breaking Q2 2012. Relative to last quarter’s results, a significant decline in the offer size has been observed in all markets except Wrocław, where the
offer remained stable, and the Tri-City, which recorded only a minor drop of 1%. In Warsaw, K raków and Poznań the offer decreased by close to 9%and in Łódź by 6%.

CSO statistics have confirmed our data on a drop in the number of new launches in the largest Polish cities. Countrywide, developers commenced construction of over 51,000 dwellings, down 10.6% compared with the same period last year. Over the same time, developers obtained building permits for more than 56,000 units (down 22.4%), however the figures have grown with each consecutive quarter. Housing cooperatives, in turn, started construction of only 1,400 units, a 32.5% drop relative to 2012. Regarding the number of construction starts, 2013 was the weakest year since the 2009 crisis, when construction commenced on less than 45,000 dwellings.

Compared to the third quarter, the aggregate number of completed, unsold dwellings increased by some 800 (6%) in all six cities in Q4 2013. At the end of December there were nearly 14,500 such units available on the analyzed markets. A detailed sales analysis indicates that recently completed units, or those at the final stage of construction, were in fact the ones to see the highest sales rates in most cities. In Kraków, the number of such dwellings slightly exceeded 3,000 and was 24.6% lower than in Q3 2013. A more than dozen percent growth was recorded in Wrocław, whereas the remaining markets noted increases at only a few percent.

Among units available for sale at the end of December, over 17,000
(i.e. 42% of the offer) were to be completed in 2014, while a further 9,000 (22%) were announced for completion in the following two years. Units completed in 2013 account for 20% of the offer. The share of dwellings planned for completion in 2015 or later is alarmingly low, currently at around 800.

Demand and prices
In Q4 2013 the aggregate transaction figures for the six markets were over 14% higher than in Q3 2013 and comprised nearly 10,900 units. This has been the strongest result recorded in the Polish housing market since the early 2007 peak. Over the last four quarters, the cities sold nearly 36,000 units in total, 17.5% more than in relatively strong 2012, and the same amount as in the historic high 2007. We need to emphasize, however, that our statistics for sold units include also paid reservations which make the dwellings unavailable to other potential buyers. This is important, as buyers who reserved dwellings, planning to finalize the purchase in 2014 and use the Home for the Young subsidy, played a major role in Q4 2013. Another large group of buyers were persons taking out 100% LTV loans in the final months of their availability prior to the introduction of the S Recommendation. The third important group were cash buyers, who typically buy more expensive and larger dwellings for their own needs, and who treat loans as a complementary and not primary source of financing. Clients with substantial amounts of savings who, encouraged by low interest rates and prospects of value appreciation, bought dwellings for investment purposes and potential value appreciation played a role as well.

Low interest rates and relatively low prices generally encouraged the Q4 2013 sales results. Nominal prices per square meter calculated for the whole offering at quarter end remained largely stable over the last three months (down ca. 0.1%) and are currently at the level of late 2011. Asking prices remained rather flat in all of the analyzed markets (changes recorded were lower than 3%). In turn, the average prices of units released to the market over the final quarter
differed greatly between individual local markets. Warsaw and Łódź have seen a minor increase, whereas in the remaining cities the average prices of newly introduced dwellings declined noticeably compared to Q3 2013. The steepest drop was recorded in the Tri-City (10.4%). We should remember that the prices of new units in the market are as a rule prone to major swings depending on the characteristics of the projects introduced in a given quarter.

With strong sales and continuously dwindling stock, the offer sell-out period, calculated in quarters based on sales rates from the four preceding quarters, shortened. On three of the markets, namely Warsaw, Kraków and the Tri-City, it dropped to below five quarters, whereas Poznań and Wrocław would need just slightly more than five quarters to sell their current stock. We should note here that generally all values close to 5 quarters signal an optimal offer size to sales ratio. If there is no noticeable increase in new supply, the market will soon see the demand outgrow the supply.

Commentary
Despite a slow economy and a lack of available schemes to support buyers of newbuilt dwellings, as well as no growth (or most likely even a y/o/y drop) in the number of new mortgage loans, the year 2013 has proved to be not only better than 2012 in terms of transaction figures, but also comparable to the record-breaking 2007.

Undoubtedly, the strong sales results can be attributed to a few coinciding favorable factors. For several years now, prices have been dwindling slowly yet continuously, interest rates have been falling, and there has been a minor upward movement in incomes. The price to income ratio was therefore improving, while low interest rates encouraged those buyers who have for some time been planning a purchase. A catalyst for sales growth in the final part of the year was the increased activity of buyers wanting to use the last chance to take out 100% LTV loans. To a certain degree, we have been observing a phenomenon similar to that witnessed in the case of the cancelling of tax reliefs, rise in VAT rates or closing of state support schemes: accelerated purchases and – in a sense – shift of a portion of demand from 2014 to late 2013.

In 2013, the market performance was shaped mostly by positive factors which boosted the number of transactions. In 2014, the market influencing factors will be more diverse. Signals coming from the economy: stabilization of the economic growth at 2.5% GDP or higher, improving labor market situation, growing prices of dwellings and dwindling or stable offer size should all have a positive impact on the buyers’, developers’ and bankers’ moods. In the first six months of 2014, sales might be additionally stimulated by low interest rates.

A key factor for assessing the new scheme’s impact on the market will be the rules for accepting applications and blocking funds for subsidies planned in the following years. If BGK’s policy will be to accept in 2014 applications for subsidies advanced during the whole period of the scheme’s functioning, i.e. the years 2014-2018, we are likely to see buyers racing for the funds and, on the other hand, developers attempting to increase the supply eligible for a subsidy.

As a result, over the next two years the new housing stock will comprise more dwellings with prices set below the Home for the Young limit for a given local market, and in cities where the limits are low it will concentrate mostly at the peripheries. At this point, it is difficult to predict when the funds run out, however they are unlikely to last longer than until the end of the next year. In such a case, the scheme will have a strong pro-cyclical effect, contributing to a drop in supply after the support ends.

As in the case of Family’s Own Home, the scale of the new scheme’s support and its importance will vary between local markets, while inhabitants of some of the major cities will be the ones to benefit the most. Diversification of the scale of support results directly from the program being based on limits for rebuilding costs set by governors according to data from provincial statistical offices. The limits differ greatly between cities with comparable construction costs and sales prices, and it seems that in some extreme cases will in practice make it impossible to run the scheme in a manner intended by the legislature.

Home for the Young will be of great importance not only to buyers and developers, but also to the bank sector, as it will partly mitigate the consequences of the S Recommendation which, from January 1, 2014, makes it impossible for banks to advance loans for 100% and upwards of 100% of the purchase price. From the viewpoint of buyers who will use the scheme, subsidies to mortgage deposits are more appealing than subsidies to interest on loans offered by the FOH program. In the new scheme, the subsidy will actually increase the amount of loan for which a buyer can purchase a dwelling, or reduce the sum that is needed for one.

It is difficult to predict the behavior of cash buyers in 2014. The outflow of deposits from banks is beginning to lose momentum and according to some opinions, we are now past the peak of purchases made by this group of clients. Quite possibly, decisions made by potential buyers will vary: with no attractive units available and the offer decreasing, some will give up the purchase, others will wait for dwellings that offer escrow account, and some will be trying to finalize the transactions as soon as possible. The importance of these buyers will probably decrease as the available stock shrinks. They will, however, still account for a large portion of clients this year.

Some of them might find if problematic to sell their previously owned dwelling as the Home for the Young scheme will pull buyers of small units to the primary market, probably causing a difference in prices of used and new-built dwellings. In addition, some potential buyers will still be “stuck” in their dwellings encumbered with loans in Swiss francs. It seem rather unlikely that even a completely new political setup decides to adopt a strong policy of supporting this group of homeowners. Growing dwelling prices and HftY subsidies for small houses might also encourage some families to satisfy their growing housing needs by purchasing or building a house, as they have been doing over the last decade.

Also the scale of supply is uncertain. The potential of land owned by developers definitely allows its growth. Land prices are already relatively attractive and allow good profitability. The problem, however, lies in the availability of financing for developers. Banks are still cautious about offering support to the sector, and shortcomings of the act for protection of buyers’ rights are one of the reasons not to do it. In the face of limited possibilities of raising capital from issuing bonds, some development companies might choose to raise their prices while maintaining low number of units on offer, rather than introduce more dwellings to the market.

In this situation, the largest companies with available financing, diverse land portfolios and broad offer, which function at “large turnover, moderate profit margin” rule, will be the ones to benefit the most. By maintaining the prices at the current level and using Home for the Young support, the companies will be able to increase their sales volume and share in the market.

The impact on the primary market of investors looking for portfolios of dwellings for rent, including the fund established by Bank Gospodarstwa Krajowego, is unknown. Details of the fund’s functioning are still being worked out. If, as planned, the fund assembles a portfolio of at least a dozen-or-so thousand units in the largest cities, its impact on the rental markets will definitely be considerable, including increase in standards and quality of tenant service. It may also trigger legislative changes as well as pave the way for other institutional investors.

The fund, however, will also impact the major primary residential markets in the country. With a growth in the scale of production, construc-tion costs, including finishing works, may begin to grow. There is a risk that other investors might limit their investment purchases. In the long term, a demand for small dwellings, so far bought by young single persons at an early stage of independent life, might drop to some extent.

The residential market might also be affected by the revitalization programs financed from the EU’s new budget. At this point, however, it is too early to estimate the possible effects of their launching.

The only uncertainty might be the actual duration of this upswing and whether in the medium-term perspective inflation and interest rate growth cause drop in buyer creditworthi-ness and, as a consequence also a decrease in the effective demand. However, unless negative factors from outside the housing market, such as macroeconomic or political perturbations, appear, the years 2014-2015 ought to be a relatively good period for the development business in the largest urban centers in the country.

Kazimierz Kirejczyk
Prezes REAS