20150417_143344

Stan rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce – sierpień 2016

1fa535958a59d3582b7b243ff94d994f385f9c6dRok 2016 to kontynuacja dobrej koniunktury na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Inwestorzy chętnie lokują środki w nieruchomości, które, przy utrzymującym się bardzo niskim oprocentowaniu lokat bankowych, dają gwarancję wyższego zwrotu z kapitału.

Grunty inwestycyjne
Tak jak w ubiegłym roku, inwestorzy poszukują korzystnie zlokalizowanych gruntów pod obiekty komercyjne. W największych miastach przede wszystkim pod biurowce, hotele dobrej i średniej klasy, obiekty magazynowo-produkcyjne oraz, w związku z dynamicznie rozwijającym się rynkiem mieszkaniowym, pod budownictwo apartamentowo – mieszkaniowe. Nowym trendem jest zapotrzebowanie na działki pod nowoczesne miejskie ośrodki opieki nad osobami starszymi.

W lokalizacjach centralnych zasoby wolnych terenów z roku na rok wyczerpują się, toteż ceny rosną tam najszybciej. Najwyższy poziom cen odnotowuje się w Warszawie: 2100zł – 5000zł netto/ m kw. ; w innych dużych miastach: 1600zł – 4500zł netto/ m kw.

Z kolei lokalizacje w dzielnicach peryferyjnych wykorzystywane są pod obiekty przemysłowe i magazynowo – produkcyjne. Natomiast sąsiedztwo osiedli mieszkaniowych sprzyja lokowaniu handlu małopowierzchniowego.

O cenie gruntu decydują takie walory, jak: aktualny plan miejscowy lub studium do planu, sąsiedztwo tras komunikacyjnych, infrastruktura sieciowa. Optymalne powierzchnie działek budowlanych pod tego typu funkcje to 3000 – 8000 m kw. w granicach miasta, a pod działalność przemysłową ok. 1,2 ha do 10 ha poza miastem.

W związku z dalszym rozwojem rynku handlowego w mniejszych miastach, deweloperzy poszukują tam terenów inwestycyjnych pod markety i parki handlowe. W pierwszym przypadku preferowane są lokalizacje w sąsiedztwie dzielnic mieszkaniowych, w drugim – przy głównych trasach komunikacyjnych.

W miejscowościach turystycznych, zarówno nad Bałtykiem, jak i w górach utrzymuje się popyt na działki budowlane pod luksusowe pensjonaty i aparthotele, a także ośrodki SPA połączone z klinikami urody.

Ceny ofertowe netto komercyjnych gruntów budowlanych, cena za 1 mkw., II kwartał 2016r., dane WGN

  • strefa miejska:120- 800 zł
  • ścisłe centra dużych miast: 1600 – 5000 zł
  • lokalizacje podmiejskie: 40 – 380 zł
  • przy głównych trasach komunikacyjnych, z bezpośrednim zjazdem: 100 – 280 zł

Budynki i lokale biurowe
W ubiegłych dwóch latach, w związku z dobrą koniunkturą gospodarczą w Polsce nasilił się popyt na budynki biurowe w lokalizacjach śródmiejskich. Ze względu na wysokie ceny tych obiektów, równolegle aktywny jest rynek mniejszych budynków biurowych o powierzchni do 5000 m kw. zlokalizowanych poza centrum. Oferta obejmuje zarówno nowo budowane biurowce w wysokim standardzie, jak i starsze do modernizacji. Bardzo ważnymi elementami decydującym o cenie obiektu są: dostępność komunikacyjna oraz poziom komercjalizacji, gwarantujące zwrot z inwestycji po 8 – 10 latach.

Utrzymuje się popyt na lokale biurowe do kupna. Oferta jest obszerna, nabywców znajdują przede wszystkim te w dobrych lokalizacjach i w wysokim standardzie, ale też biura w starszych budynkach po modernizacji, a zwłaszcza w śródmiejskich kamienicach po zmianie funkcji z mieszkalnej na biurowo – usługową. Tego typu biura funkcjonują z powodzeniem jako alternatywa dla małych firm oraz przedsiębiorców rozpoczynających działalność. Atutami dla najemców są śródmiejska lokalizacja, możliwość wynajęcia małych powierzchni od 20 m kw., oraz niskie stawki czynszów z przedziału 30 – 45 zł netto / m kw.

Lokale handlowo-usługowe
Tego typu nieruchomości cieszą się popytem od lat. Podaż funkcjonujących lokali w ścisłych centrach miast, przy głównych ulicach handlowych jest bardzo niska, wręcz sporadyczna ze względu na wysoką dochodowość. Większa jest oferta w rejonach poza centrum. Ceny sprzedaży kształtują się w zależności od lokalizacji: w centrach dużych miast rozpoczynają się od ok. 10 tys. zł/ m kw., przy stawkach czynszu najmu 90- 200 zł netto/ m kw.; w pozostałych dzielnicach mieszczą się w cenie metra kwadratowego mieszkań w danym budynku, przy stawkach najmu 25 – 55 zł netto/ m kw.

Leszek Michniak
Prezes Grupy WGN