Archiwa tagu: lokale biurowe

Nestle-House_2-672x372

HINES KUPIŁ BIUROWIEC NESTLÉ HOUSE

Firma Hines ogłosiła zakup od Kronos Real Estate biurowca Nestlé House (znanego dotychczas pod nazwą Pacific Office Building) na rzecz funduszu Hines Poland Sustainable Income Fund (HPSIF). Hines od stycznia br. zarządza tym obiektem. Nestlé House, ma ponad 16 400 mkw. powierzchni biurowej klasy A oraz ponad 1400 mkw. powierzchni handlowo-usługowej na ośmiu kondygnacjach.

Podczas transakcji Hines Poland Sustainable Income Fund reprezentowała firma JLL, natomiast Kronos Real Estate doradzała firma CBRE. Od strony prawnej fundusz reprezentowała firma Dentons, zaś stronę sprzedającego reprezentowała kancelaria Góralski&Goss Legal.

fot. materiały prasowe

m.krośnicki-knight-frank-kadr-601x372

STOŁECZNE ZASOBY POWIERZCHNI BIUROWEJ

Stołeczne zasoby powierzchni biurowej w I kw. 2014 roku zwiększyły się o 85 300 mkw. dzięki oddaniu do użytku 10 budynków biurowych, które na koniec marca były skomercjalizowane w 60%.

Pod koniec I kw. 2014 roku w Warszawie na etapie realizacji znajdowało się około 612 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W ciągu kolejnych 9 miesięcy na rynek powinno trafić 264 000 mkw. nowej powierzchni – powiedział Tomasz Krośnicki, konsultant w Dziale Badań Rynku Knight Frank. – Od początku 2014 roku w Warszawie podpisano umowy najmu na około 136 400 mkw. powierzchni biurowej.

Wartość ta jest wyższa o 19% od wolumenu transakcji odnotowanego w ostatnim kwartale 2013 roku, jest jednak niższa o 12% w porównaniu do I kw. 2013 roku.

Warto zwrócić uwagę na stosunkowo duży udział renegocjacji w strukturze zawartych transakcji – około 37% wynajętej powierzchni stanowią umowy renegocjowane.

Od 2011 roku na warszawskim rynku biurowym obserwujemy wzrost wskaźnika pustostanów. Pod koniec marca 2014 roku współczynnik pustostanów w Warszawie wyniósł 13,6%, co oznacza że 478 000 mkw. powierzchni pozostawało bez najemcy.

Warto podkreślić, że tylko w ciągu trzech miesięcy wskaźnik ten wzrósł o 0,9 p.p., natomiast w centrum Warszawy współczynnik pustostanów podniósł się aż o 1,2 p.p.

Po raz pierwszy od połowy 2012 roku wskaźnik pustostanów w Centralnym Obszarze Biznesu (13,7%) był wyższy niż w lokalizacjach poza centrum miasta (13,5%). Mając na uwadze znaczną ilość podaży w budowie i stopniowe wchłanianie nowo dostarczanej powierzchni, niewielki wzrostowy trend wskaźnika powierzchni niewynajętej powinien być także widoczny w kolejnych kwartałach 2014 roku.

biurowiec-kadr-672x372

Regionalne rynki biurowe w Polsce

E.Czerpak_knight-Frank-_kadr2013 to kolejny dobry rok na polskim rynku nieruchomości biurowych. Dynamika nowej podaży, mierzona wolumenem projektów w budowie oraz nowo rozpoczętych inwestycji, utrzymała się na wysokim poziomie. Całkowite zasoby biurowe sześciu największych rynków regionalnych powiększyły się o ponad 10% w porównaniu do stanu z końca 2012 roku. Również aktywność na rynku najmu pozostaje znacząca, choć ilość powierzchni wynajętej w ciągu ostatnich 12 miesięcy okazała się nieznacznie niższa niż w 2012 roku.

Podaż

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na sześciu największych rynkach regionalnych wzrosły do ok. 2,42 mln mkw., co dla porównania stanowi blisko 60% całkowitej podaży w Warszawie. Z zasobami na poziomie ok. 603 000 mkw. Kraków pozostaje największym regionalnym rynkiem biurowym, a jego pozycja lidera wydaje się być niezagrożona przez kilka najbliższych lat. Spośród analizowanych rynków regionalnych najmniejsze zasoby biurowe (ok. 281 000 mkw.) znajdują się w Katowicach. Rynek ten jednak obecnie bardzo dynamicznie się rozwija, więc i w perspektywie najbliższego roku można spodziewać się jego zwyżki w rankingu.

W 2013 roku na największych rynkach regionalnych ukończono budowę około 231 000 mkw. nowych biur na wynajem, co w porównaniu z 2012 rokiem stanowi wzrost o ok. 15%. Liderami nowej podaży były: Wrocław i Trójmiasto. Zasoby każdego z tych rynków zwiększyły się o ponad 70 000 mkw. (łącznie ponad 60% powierzchni oddanej do użytku na wszystkich rynkach regionalnych). W pozostałych analizowanych miastach rozmiary nowej podaży wahały się pomiędzy 13 000 mkw. a 30 000 mkw.

Zwraca uwagę wysoka dynamika nowo rozpoczynanych budów obserwowana w 2013 roku na większości rynków regionalnych. Oszacowano, że w ciągu minionych 12 miesięcy rozpoczęto realizację ok. 299 000 mkw. biur na wynajem, czyli o ponad 60% więcej aniżeli w 2012 roku. W konsekwencji, w miastach regionalnych powstaje obecnie ok. 402 000 mkw. nowych biur i jest to poziom nienotowany od 2008 roku. Blisko połowa tej powierzchni jest realizowana na dwóch największych regionalnych rynkach biurowych – w Krakowie i we Wrocławiu (odpowiednio 27% i 21% podaży w budowie). Według szacunków Knight Frank ponad 70% realizowanej powierzchni ma trafić na rynek w 2014 roku, zwiększając lokale biurowe miast regionalnych o kolejne 12% i ustanawiając nowy rekord rocznej podaży. Dodatkowo na etapie zaawansowanego planowania (z pozwoleniami na budowę) znajduje się obecnie 152 000 mkw. nowoczesnych biur na wynajem, które przy założeniu planowego wejścia w fazę realizacji na początku 2014 roku, mogą zostać ukończone do końca 2015 roku.

podaz-biur-Knight-frank

Popyt

2013 rok to kontynuacja pozytywnych nastrojów na rynku najmu powierzchni biurowych w miastach regionalnych. Łącznie wynajęto ponad 324 000 mkw. powierzchni biurowych, w porównaniu z 2012 rokiem stanowi to spadek o ok. 6%. Jednak ubiegłoroczny wolumen kształtuje się znacznie powyżej średniego rocznego popytu oszacowanego dla ostatnich 5 lat na poziomie ok. 262 000 mkw. Sfinalizowanie kilkunastu umów najmu, z których każda dotyczyła ponad 5 000 mkw. oraz przewaga w strukturze popytu nowych umów i umów typu pre-let (odpowiednio 37% i 35% wolumenu zawartych transakcji) świadczy o tym, że najemcy podejmowali odważne decyzje o relokacji, wybierając powierzchnię optymalną pod względem standardu, wielkości i lokalizacji. Przedłużenia istniejących umów i ekspansje obejmujące zajmowane budynki biurowe stanowiły odpowiednio 20% i 8% wszystkich umów podpisanych w 2013 roku. Roczna absorpcja netto na sześciu największych rynkach regionalnych łącznie ukształtowała się na poziomie około 169 000 mkw. i była o ok. 14% niższa niż absorpcja odnotowana w 2012 roku.

Pustostany

Pomimo utrzymujących się optymistycznych nastrojów na rynku najmu, potwierdzonych wysokim poziomem popytu, duża aktywność deweloperska przyniosła w konsekwencji nieznaczne zwiększenie poziomu pustostanów w większości analizowanych miast. W IV kwartale 2013 roku najniższy współczynnik pustostanów obserwowano w Krakowie (5,1%), a najwyższy w Łodzi (16,6%), gdzie poziom pustostanów powoli zbliża się do poziomu obserwowanego na innych rynkach w skutek wyraźnego zahamowania dynamiki nowej podaży w Łodzi w minionym roku. Według szacunków Knight Frank ok. 20% podaży w budowie jest obecnie zabezpieczone umowami przednajmu. Mimo to, biorąc pod uwagę średnie rozmiary popytu obserwowanego w ciągu minionych 5 lat, w 2014 roku wraz z oddaniem do użytkowania nowych projektów biurowych, należy oczekiwać kontynuacji wzrostowego trendu poziomu pustostanów.

Czynsze

W minionym roku na większości regionalnych rynków biurowych ofertowy poziom czynszów za nowoczesne powierzchnie pozostawał stabilny, jednak wobec znaczących rozmiarów podaży w budowie, zaobserwowano wzmagającą się presję zniżkową na czynsze efektywne. W większości analizowanych miast mamy obecnie do czynienia z rynkiem najemcy. Oferta biur w różnych lokalizacjach i standardach wykończenia jest szeroka, co wymusza na właścicielach budynków większą elastyczność w zakresie oferowanych warunków najmu. Pod koniec 2013 roku koszt wynajmu nowoczesnych biur w głównych miastach regionalnych kształtował się pomiędzy 12 a 16 EUR/mkw./miesiąc w budynkach biurowych klasy A i od 9 do 14,5 EUR/mkw./miesiąc w budynkach klasy B. Czynsze efektywne są o ok. 15-20% niższe od czynszów ofertowych.

stawki-czynszów

W 2014 roku oczekiwany wzrost poziomu pustostanów po oddaniu do użytkowania nowych projektów może wzmóc presję zniżkową na czynsze. Stawki ofertowe w najlepszej klasy budynkach mogą się lekko obniżyć, natomiast większe spadki będą dotyczyć projektów starszych, o niższym standardzie.

Elżbieta Czerpak
Knight Frank