office

W co inwestować na rynku nieruchomości komercyjnych?

Leszek-Michniak-WGN-NieruchomościW roku 2015 ujemna inflacja i utrzymujący się najniższy historycznie poziom stóp procentowych NBP spowodowały przekierowanie uwagi znacznej części inwestorów z rynku pieniężnego na rynek nieruchomości.
Podobnie jak w ubiegłym roku, utrzymuje się popyt na tereny pod funkcje, np. w dużych miastach pod obiekty przemysłowe i magazynowe z częścią produkcyjną o powierzchniach od 3000 – 8000 mkw. w granicach miast, a pod działalność przemysłową średnio 1,2 ha w obszarze miejskim oraz do 10 ha poza.

Ponadto wraz z ekspansją sieci handlowych w mniejszych miastach spółki poszukują terenów przy głównych trasach komunikacyjnych pod małe parki handlowe. Natomiast grunty położone w sąsiedztwie autostrad i tras szybkiego ruchu przeznaczane są pod hotele i motele z częścią gastronomiczną.

Deweloperzy mieszkaniowi poszukują terenów miejskich, uzbrojonych, dobrze skomunikowanych, z aktualnym planem miejscowym. Najlepsze, topowe lokalizacje – z racji wysokich cen z przedziału 1600 – 4000 zł/mkw. – przeznaczane są pod luksusowe apartamenty; natomiast inne, z cenami pomiędzy 100 – 600 zł/ mkw., pod mieszkania w pozostałych standardach.

W znanych miejscowościach turystycznych zainteresowanie budzą lokalizacje pod pensjonaty oraz aparthotele tj. obiekty z apartamentami na wynajem czasowy lub pod apartamentowce.

Ceny terenów są bardzo zróżnicowane i zależą od lokalizacji, przeznaczenia w planie miejscowym, uzbrojenia w infrastrukturę sieciową i dostępność komunikacyjną. Na przestrzeni ostatniego roku dał się zauważyć wzrost górnej granicy cen dla lokalizacji w ścisłych centrach miast, ponieważ podaż maleje z roku na rok.

Według danych WGN – ceny ofertowe netto dla gruntów budowlanych komercyjnych, cena za 1 m kw., I kw. 2016r.:
w strefie miejskiej: 120 – 800 zł
w ścisłych centrach dużych miast: 1600 – 4000 zł
lokalizacje podmiejskie: 40 – 350 zł
lokalizacje w miejscowościach satelitach dużych miast: 80 – 600 zł
przy głównych trasach komunikacyjnych, z możliwością bezpośredniego zjazdu: 100 – 260 zł.

Również obiekty poprzemysłowe zlokalizowane w centralnych dzielnicach dużych miast cieszą się zainteresowaniem. Jeżeli budynki są w dobrym stanie technicznym, a zwłaszcza gdy mają walory zabytkowe, po modernizacji i rozbudowie zmienia się pierwotną funkcję nieruchomości, np. na handel i usługi, obiekty wystawienniczo-konferencyjne, centra biurowe, hotele, albo na funkcję mieszkaniową jako stylowe lofty.

Od 2015 roku zdecydowanie wzrósł popyt na budynki biurowe. Dotyczy to zarówno dużych obiektów, jak i mniejszych o powierzchni nie przekraczającej 5 tys. m kw., w pełni nowoczesnych, a także tych o niższym standardzie z przeznaczeniem do modernizacji. Ważnym elementem, mającym duże znaczenie dla ostatecznej ceny sprzedaży, jest lokalizacja oraz poziom komercjalizacji takiego obiektu. Preferowane są długoterminowe umowy najmu, gwarantujące zwrot inwestycji po 8 – 10 latach.

Poszukiwane są też przez inwestorów lokale biurowe do kupna. Nie bez znaczenia jest tu dobra lokalizacja i kilkuletnia umowa z najemcą. Jednak podaż wynajętych lokali jest niska, ponieważ właściciele na ogół rzadko pozbywają się intratnych inwestycji. Natomiast obszerna jest oferta wolnych biur w starszych budynkach powstałych w ostatnich trzydziestu latach, albo w śródmiejskich kamienicach zmodernizowanych i adaptowanych na funkcje biurowo – usługowe. Tego typu biura funkcjonują z powodzeniem, uzupełniając ofertę rynku wynajmu nowoczesnych powierzchni biurowych – ze względu na niższe czynsze są alternatywą dla małych firm oraz przedsiębiorców rozpoczynających działalność i ograniczających koszty w początkowym okresie. Atutami są tu najczęściej – dobra śródmiejska lokalizacja, możliwość wynajęcia małych powierzchni, nawet od 20 mkw., oraz niższe stawki czynszów z przedziału średnio 30 – 45 zł netto /mkw./m-c.

Gwarancją sukcesu w tym segmencie rynku wobec rosnącej podaży nowoczesnych powierzchni biurowych – jest utrzymanie wysokiego standardu budynków i lokali biurowych, obniżanie kosztów eksploatacji poprzez rozwiązania z zakresu nowych technologii, oraz utrzymanie konkurencyjnych stawek czynszów.

Od początku lat 90-tych ubiegłego wieku dobrą inwestycją są niezmiennie kamienice zwłaszcza w ścisłych centrach miast, przy głównych, reprezentacyjnych ulicach. Po rewitalizacji nadaje się im nowe funkcje – biurowe, hotelowe lub mieszkalne z usługami w parterach.

Ostatnim segmentem na rynku nieruchomości, w który warto inwestować są lokale handlowe i usługowe w dobrych lokalizacjach zwłaszcza w ścisłych centrach miast, przy głównych ulicach handlowych.Jako dochodowe, nie często pojawiają się w sprzedaży. Większa jest natomiast oferta w rejonach poza ścisłym centrum.

Ceny sprzedaży kształtują się w zależności od lokalizacji – w ścisłych centrach dużych miast zaczynają się od około 10 tys. zł/mkw. W pozostałych rejonach ceny są nieco wyższe od cen mieszkań w danym budynku.

Stawki czynszów za najem lokali handlowych zależą przede wszystkim od ich lokalizacji. Dla sklepów w parterach przy głównych ulicach handlowych w ścisłym centrum miasta wynoszą od 90 – 200 zł netto/ mkw./m-c, dla sklepów osiedlowych i przy mniej uczęszczanych ulicach 25-55 zł netto/mkw./ m-c.

Obserwując obecne ożywienie i rywalizację inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych, można bardzo pozytywnie oceniać przyszłość i dalszy rozwój tego rynku.

Leszek Michniak, Prezes Grupy WGN
Członek Fundacji Europejskiego Instytutu Nieruchomości